Sống trên đất Mỹ, người Việt chúng ta ai cũng phấn đấu để tạo dựng cơ nghiệp cho mình. Phần lớn chúng ta đã có nhà cửa và những tài sản khác. Nếu bạn mua nhà trong thập niên 90 trở về trước thì những căn nhà ở California đã tăng giá rất cao, vì thế nên căn nhà của bạn cũng có một số tiền equity đáng kể. Đối với nhiều người, bất động sản là tài sản lớn nhất của họ khi còn sống, và cũng là gia tài để lại cho con cháu sau này. Có những chuyện bất ngờ xảy ra trong tương lai có thể làm mất đi tài sản họ dành dụm suốt đời bởi vì những judgment lien.
Judgment lien là gì?
Khi bạn bị thiếu nợ hoặc bị thua kiện, các chủ nợ hay người thắng kiện có quyền xin tòa một án lệnh thế chấp món nợ (judgment lien) trên bất động sản của bạn. Những món nợ hay vụ kiện tụng có thể xẩy ra bất ngờ mà bạn không kịp chuẩn bị trước, chẳng hạn trong trường hợp bệnh tật phải vô nhà thương, làm ăn thất bại, hay bị kiện tụng. Hơn nữa, bạn có thể gây ra tai nạn giao thông, và nạn nhân bị thiệt hại và thương tích trầm trọng. Trong những trường hợp này, bảo hiểm sức khoẻ hay xe cộ của bạn chưa chắc sẽ đủ để trang trải những chi phí hay nợ nần. Vì vậy, các chủ nợ hay nạn nhân sẽ truy tìm tài sản của bạn, kể cả căn nhà của bạn đang ở để đòi bồi thường.
Khi bạn mang nợ judgment lien mà muốn bán những bất động sản của bạn, bạn phải trả những món nợ này trước khi lấy số tiền bán được. Ngoài ra, tùy theo giá trị của căn nhà và số tiền mượn nợ của nhà băng, các chủ nợ có thể xiết nợ bằng cách xin toà án cho họ quyền bán nhà của bạn, bất kể bạn có đồng ý bán hay không (forced sale).
Hiện nay, luật của tiểu bang California cho phép người thiếu nợ được miễn trừ một số tiền trên căn nhà của mình (homestead exemption), trước khi phải trả những món nợ judgment lien. Tuy nhiên, nếu bạn bán nhà thì số tiền miễn trừ này chỉ được bảo vệ trong vòng 6 tháng mà thôi, trừ khi bạn dùng số tiền này để mua một căn nhà khác, và đăng ký homestead exemption trên căn nhà mới.
Nếu bạn có đăng ký miễn trừ căn nhà của bạn (declare homestead) trước khi chủ nợ có được judgment lien, chủ nợ nếu đòi xiết nhà thì họ phải:
1. Trả tất cả những món nợ thế chấp của căn nhà có trước ngày record của judgment lien, như nợ nhà băng (mortgage), equity loan, v.v...
2. Trả cho bạn số tiền miễn trừ của căn nhà (homestead exemption) trước khi thâu hồi số nợ của họ.
Nếu số tiền bán nhà không đủ để trả nợ của căn nhà và tiền homestead exemption thì sao?
Muốn xiết nhà, số tiền bán được phải đủ để trả những món nợ thế chấp của căn nhà, và số tiền miễn trừ của chủ nhà (homestead exemption), trước khi trả nợ judgment lien. Trong trường hợp tiền bán nhà không đủ để trả tiền vay ngân hàng và tiền được miễn trừ, thì chủ nợ sẽ không được quyền xiết nhà của bạn, và bạn vẫn được quyền tiếp tục ở trong căn nhà đó.
Thí dụ 1: Cô B độc thân, có căn nhà trị giá 300.000 Mỹ kim. Căn nhà còn nợ nhà băng 200.000. Cô B có business, và bị thua vụ kiện thương mại. Quan tòa phán quyết bắt cô bồi thường cho nguyên cáo số tiền là 25.000 Mỹ kim. Trong trường hợp này, nếu cô B không trả 25.000 Mỹ kim, nguyên cáo có quyền xin tòa bán nhà để thâu nợ judgment vì equity nhà của cô B đủ để trả nợ. Khi bán nhà được 300.000 Mỹ kim, chủ nợ sẽ phải trả nợ nhà băng là 200.000 + 75.000 tiền miễn trừ (homestead exemption cho người độc thân là 75.000). Sau đó, nguyên cáo sẽ lấy phần 25.000 còn lại.
Thí dụ 2: Ông A, 67 tuổi, có một căn nhà, trị giá 300.000 Mỹ kim. Căn nhà của ông còn số nợ của nhà băng là 200.000 Mỹ kim. Ông bị tiểu đường, phải nằm nhà thương. Tiền chi phí chữa trị lên đến 70.000 Mỹ kim. Vì giá trị căn nhà là 300.000 Mỹ kim, nếu bán sẽ không đủ trả nợ cho nhà băng: 200.000 Mỹ kim (mortgage) + 175.000 tiền miễn trừ, (homestead exemption cho quý vị cao niên trên 65 tuổi). Vì thế, nhà thương sẽ không được quyền xiết nhà của ông A để thâu nợ.
Tôi có được lấy tiền miễn trừ (homestead exemption) trước khi trả những món nợ thế chấp không?
Không. Những món nợ mà bạn dùng căn nhà để thế chấp, như tiền mortgage hay second loan, line of credit đều phải trả trước khi bạn được lấy phần homestead exemption của bạn. Ngoài ra, những món nợ như tiền cấp dưỡng con cái hay vợ chồng, student loan, những món nợ trả cho tiền nhân công hay vật liệu để xây cất hay sửa chữa cho căn nhà (mechanic lien), thuế, hay nợ nhà băng khi nhà bị foreclosure, cũng phải trả trước khi bạn lấy được tiền miễn trừ.
Tiền miễn trừ (homestead exemption) là bao nhiêu?
Tùy theo trường hợp, số tiền miễn trừ được tính như sau:
1. 75.000 Mỹ kim: Cho những người độc thân.
2. 100.000 Mỹ kim: Cho một gia đình, khi có ít nhất là một người trong gia đình không có quyền lợi trong căn nhà, hoặc chỉ có quyền lợi về community interest mà thôi.
(a) Người mang nợ (debtor) VÀ người phối ngẫu cùng sống chung trong căn nhà có đăng ký homestead.
(b) Người mang nợ, HOẶC người phối ngẫu VÀ một người khác trong gia đình cần có sự bảo hộ (con cái, bố mẹ, bố mẹ chồng (vợ), ông bà, anh, chị em, anh chị em dâu, rể, v.v.) cùng sống chung trong căn nhà có đăng ký homestead. Người thân nhân này phải là vị thành niên, hoặc là họ không thể tự lo cho mình được.
3. 175.000 Mỹ kim, nếu là một trong những trường hợp sau đây:
(a) 65 tuổi trở lên.
(b) Tàn tật về thể xác hay tinh thần (physically or mentally disabled) và không thể làm việc được.
(c) 55 tuổi trở lên, và tiền thu nhập hàng năm là 15.000 Mỹ kim trở xuống, nếu độc thân, hay 20.000 Mỹ kim nếu có gia đình, và căn nhà bị xiết nợ (không phải chủ nhà muốn bán).
Số tuổi nói trên để tính tiền miễn trừ được kể vào lúc căn nhà đăng ký miễn trừ (declare homestead) hay lúc bắt đầu thiếu nợ?
Không, số tuổi của người mang nợ được tính vào lúc căn nhà bị xiết nợ (attempt of an involuntary sale).
Trong kỳ tới, chúng tôi sẽ tiếp tục đề cập đến luật California homestead, và những gì bạn nên làm để bảo vệ căn nhà của bạn.
Quyền lợi của người chủ nhà được bảo vệ thế nào nếu có đăng ký miễn trừ?
Như chúng tôi đã đề cập trong kỳ báo trước, homestead có thể bảo vệ một phần tài sản cho những người thiếu những món nợ không thế chấp, hay bị thua kiện tụng (judgment lien), và món nợ record vào căn nhà, sẽ bị đòi khi bán nhà. Nếu căn nhà có đăng ký miễn trừ (file a declaration of homestead), thì khi người thiếu nợ bán căn nhà mình ở, California cho phép họ được miễn trừ một số tiền (homestead exemption), trước khi phải trả những món nợ judgment lien.
Tôi có được giữ số tiền miễn trừ (homestead exemption) này không?
Không hẳn. Bạn sẽ có 6 tháng để dùng món tiền miễn trừ này mua một căn nhà khác để ở. Nếu sau 6 tháng mà bạn không mua nhà khác thì số tiền này vẫn phải trả cho những món nợ judgment lien.
Muốn được miễn trừ căn nhà cần phải có những điều kiện gì?
Muốn được miễn trừ căn nhà (homestead exemption), người thiếu nợ (debtor) cần phải hội đủ những điều kiện sau đây:
1. Bất động sản phải là nơi bạn ở chính (primary residence). Nhà cho thuê hay vacation home sẽ không được miễn trừ khi bán.
2. Người thiếu nợ (debtor) hoặc người phối ngẫu phải ở trong căn nhà đó, lúc chủ nợ đăng ký món nợ (attach the lien) trên căn nhà.
3. Người thiếu nợ hay người phối ngẫu phải tiếp tục ở trong căn nhà đó cho đến khi tòa án chấp thuận là căn nhà được miễn trừ.
Nếu hai vợ chồng tôi sống hai nơi thì sao?
Nếu hai vợ chồng ở hai căn nhà khác nhau thì chỉ có một căn nhà được miễn trừ, (hai người có thể chọn căn nhà nào để được miễn trừ), ngoại trừ trường hợp hai người chính thức ly thân, hay có án lệnh ly dị tạm thời (interlocutory judgment of dissolution of marriage). Khi đó, mỗi người có thể đăng ký căn nhà miễn trừ riêng cho mình.
Tôi có phải đăng ký (file a declaration of homestead) mới được miễn trừ không?
Không bắt buộc, bạn vẫn có thể được miễn trừ mặc dù bạn không đăng ký, theo automatic homestead. Tuy nhiên, có những khác biệt giữa tự động miễn trừ (automatic homestead) và đăng ký miễn trừ (declared homestead), mà sau đây là những đặc điểm chính:
- Nếu bạn bị xiết nhà (forced sale hay foreclosure):
Automatic homestead: Người thiếu nợ phải chứng minh là họ hay người phối ngẫu sống trong căn nhà vào lúc chủ nợ đăng ký tiền thiếu nợ vào căn nhà, và vẫn liên tục sống ở đó cho đến khi tòa án chấp thuận là căn nhà được quyền miễn trừ.
Declared homestead: Phần tiền miễn trừ sẽ được bảo vệ trong 6 tháng, nếu bạn mua căn nhà mới và đăng ký miễn trừ với căn nhà mới trong thời gian này.
Thí dụ: Ông A độc thân, có căn nhà trị giá 300.000 Mỹ kim, còn thiếu nhà băng (mortgage) 200.000 Mỹ kim. Như vậy, ông A có equity là 100.000 Mỹ kim trong căn nhà. Ông A bị đau tim, phải vào nhà thuơng Saint Paul, vì không có bảo hiểm, và không có tiền trả nhà thương, nên ông bị một judgment lien là 150.000 Mỹ kim. Khi nhà thương đòi bán nhà để trả nợ, phần thiếu nhà băng 200.000 Mỹ kim sẽ được trả trước, sau đó, phần còn lại sẽ được tính như sau:
(a) Nếu ông A có đăng ký miễn trừ trước ngày số nợ 150.000 Mỹ kim record trên căn nhà, ông A sẽ lấy được tiền miễn trừ 75.000 Mỹ kim (cho người độc thân), và nhà thương Saint Paul chỉ được 25.000 Mỹ kim, mặc dù số nợ là 150.000 Mỹ kim.
(b) Nếu ông A không đăng ký miễn trừ, thì ông phải chứng minh là ông đã ở trong căn nhà này vào lúc tiền nợ 150.000 Mỹ kim record trên căn nhà, và vẫn tiếp tục ở căn nhà này cho đến khi căn nhà được chấp thuận là được miễn trừ. Nếu hội đủ điều kiện, ông A sẽ được miễn trừ 75.000 Mỹ kim (cho người độc thân), và nhà thương Saint Paul chỉ được 25.000 Mỹ kim, mặc dù số nợ là 150.000 Mỹ kim.
- Nếu bạn tự bán nhà, không phải vì bị xiết nợ (voluntary sale):
Automatic homestead: Không được miễn trừ.
Declared homestead: Phần tiền miễn trừ sẽ được bảo vệ trong 6 tháng, cho đến khi mua căn nhà mới và đăng ký miễn trừ căn nhà mới.
Thí dụ: Cũng với thí dụ trên, nhưng nếu ông A không bị bắt buộc bán, mà tự ý bán nhà với giá 300.000 Mỹ kim:
(a) Nếu ông A không đăng ký miễn trừ, thì sẽ không được miễn trừ đồng nào, theo automatic homestead. Sau khi trả nhà băng 200.000 Mỹ kim, nhà thương Saint Paul sẽ được trả 100.000 Mỹ kim.
(b) Nếu ông A có đăng ký miễn trừ trước ngày có số nợ 150.000 Mỹ kim, thì khi bán nhà, sau khi trả nhà băng 200.000 Mỹ kim, ông sẽ được lấy 75.000 Mỹ kim, sau đó, nhà thương Saint Paul sẽ được trả 25.000 Mỹ kim.
- Nếu luật thay đổi, và tiền miễn trừ được tăng lên theo luật mới:
Luật homestead có thể được thay đổi để đáp ứng với vật giá của thị trường. Chẳng hạn như trước ngày 1-1-2010, tiền miễn trừ cho một gia đình có người trên 65 tuổi, hay có người tàn tật về thể chất hay tinh thần, hoặc trên 55 tuổi, có lợi tức thấp, là 150.000 Mỹ kim. Sau ngày 1-1-2010, số tiền này được tăng lên là 175.000 Mỹ kim.
Automatic homestead: Nếu nợ judgment lien được record trước ngày luật mới được áp dụng, số tiền miễn trừ sẽ được tính theo luật cũ.
Declared homestead: Nếu nợ judgment lien được record sau ngày đăng ký miễn trừ, và trước ngày luật mới được áp dụng, số tiền miễn trừ vẫn được thay đổi theo luật mới mà không cần phải đăng ký lại.
- Sau khi bán nhà vì bị xiết nợ (forced sale), và dùng số tiền miễn trừ của căn nhà để mua căn nhà mới trong vòng 6 tháng:
Nếu căn nhà cũ là automatic homestead: Khi bạn bán căn nhà mới, những món nợ vẫn còn thiếu của judgment lien trên căn nhà cũ sẽ vẫn được trả trước khi bạn được miễn trừ cho lần này.
Nếu căn nhà cũ là declared homestead: Nếu bạn tiếp tục đăng ký miễn trừ cho căn nhà mới, thì miễn trừ này được tính từ ngày bạn đăng ký miễn trừ của căn nhà cũ. Vì vậy, bạn vẫn lấy được số tiền miễn trừ khi bạn bán căn nhà mới, trước khi trả số nợ cũ còn thiếu cho những judgment lien.
Thí dụ: Vẫn theo thí dụ trên, nếu ông A bị bắt buộc bán nhà với giá 300.000 Mỹ kim, sau khi trả nợ nhà băng 200.000 Mỹ kim, ông sẽ lấy được 75.000 Mỹ kim, và trả 25.000 Mỹ kim cho nhà thương Saint Paul. Như vậy ông vẫn còn thiếu nhà thương 125.000 Mỹ kim. Hai tháng sau đó, ông A dùng số tiền 75.000 Mỹ kim để down căn nhà khác, và đăng ký homestead trên căn nhà mới. Sau đó, căn nhà mới lên giá và có nhiều equity, nhà thương Saint Paul có thể tiếp tục đòi ông A bán căn nhà mới này để lấy lại số nợ:
(a) Nếu căn nhà cũ của ông A là automatic homestead, thì số tiền bán căn nhà mới, sau khi trả những món nợ thế chấp, ông phải trả nhà thương Saint Paul 125.000 Mỹ kim, trước khi được lấy phần equity còn lại.
(b) Nếu căn nhà cũ của ông A là declared homestead, ông sẽ được lấy 75.000 Mỹ kim tiền miễn trừ trước khi ông phải trả số nợ 125.000 Mỹ kim.
Phải làm thế nào để đăng ký miễn trừ cho căn nhà của tôi?
Bạn cần làm một đơn gọi là Declaration of Hometead, cần phải thị thực chữ ký và record tại quận bạn ở.
Đây chỉ là một số tóm lược những dữ kiện liên quan đến luật California homestead. Mọi thắc mắc và tham khảo về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran) qua số điện thoại (714) 839-4077 hay gửi thư đến 15446 Brookhurst St, Westminster CA 92683, hoặc E-mail tại davidtran@dktran.com.
