Định giá mua bán nhà
Nguyễn Viết Tốn
Giá mua bán nhà là giá thay đổi tùy theo ý thích chủ quan của mỗi người. Nên nếu tân trang nhà trước khi bán, chưa chắc đã thu hồi được toàn bộ chi phí sửa chữa.
Để định giá nhà ở có hai phương pháp chính:
- Giá xây dưng ( Cost approach): định giá đất, và chi phí xây dựng, rồi trừ đi phần khấu hao theo thời gian. Chỉ dùng cho các công trình đặc biệt, không so sánh với các nhà khác được.
- .So sánh giá bán ( Direct Comparision / Sales Comparision approach) của nhiều nhà, có điều chỉnh các sai biệt. Thường không có đầy đủ chi tiết về số lượng, chất lượng và đơn giá của các hạng mục khác biệt, nên giá trị điều chỉnh cũng khộng bảo đảm chính xác.
Chúng tôi dùng ba cách so sánh giá bán, để định giá nhà :
1. Trượt giá :
( Viết lại 14/04/2013) Giá do MPAC định vào ngày 1/1/2012, nhân với tỉ số gia tăng trong một năm,do TREB đưa ra, tùy theo loại nhà ( độc lập, liên kế, nhà phố....) và tùy theo khu vực. Thí dụ nhà liên kế, bungalow raised, vùng North York W5 ( Jane/Finch) , theo trang 6 của tập Chỉ số Giá Nhà tháng 2, 2013 là tăng 2.87% thành 102.87%, nhưng cụ thể thì phải tăng giảm theo tình trạng sửa chữa mỗi nhà. Bảng sau cho thấy có hơn 80% nhà đã bán cao hơn số liệu thống kê này.
| MPAC |
Giá bán |
Tăng (%) |
| 373,000 |
383,000 |
102.68 |
| 345,000 |
385,000 |
111.59 |
| 383,000 |
416,000 |
108.62 |
| 357,000 |
420,000 |
117.65 |
| 354,000 |
415,000 |
117.23 |
| 376,000 |
436,500 |
116.09 |
Xin xem bài Thuế nhà đất để biết cách MPAC định giá nhà, đợt gần nhất là ngày 01/01/2012.
Xin xem chi tiết trong bài Chỉ số giá nhà để biết giá nhà thay đổi ra sao trong thời gian qua?
Toronto Real Estate Board (TREB) đưa ra giá bán trung bình mỗi tháng của mọi loại nhà trong vùng Đại Đô Thị Toronto GTA, bao gồm Toronto và 24 thành phố chung quanh, Nên tra cứu giá cho từng loại nhà, tại từng khu vực thì sai biệt ít hơn.
Xin xem trang “Thị Trường”, có sẵn giá bán trung bình mỗi năm, mỗi tháng.
2. Mua bảng định giá của MPAC, $40
3.Làm bảng CMA ( Comparative Market Analysis), với các nhà vừa bán, có nhiều đặc điểm tương tự, để bớt điều chỉnh càng nhiều thì càng chính xác hơn.
4. Một thí dụ cụ thể như sau, chọn ngày là Oct 2009, vì chúng tôi có mua bảng định giá MPAC vào ngày này, giá bán cũ theo hồ sơ nhà, giá trung bình theo TREB.
- Trượt giá
Ngày bán |
Giá bán |
Giá trung bình GTA |
Điều chỉnh giá bán
Tới Oct 2009 |
June 1998 |
$215,000 |
$222,148 |
$409,930 |
March 2000 |
229,000 |
229,758 |
422,162 |
Jan 2008 assessment |
319,000 |
374,449 |
360,838 |
Oct 2009 |
|
423,559 |
|
Trượt giá hai lần bán năm 1998 và 2000 thành giá hơi cao.
Nếu tìm giá trung bình trong cùng khu vực, cùng loại nhà semi-deatched, là
Ngày bán |
Giá bán |
Giá trung bình cùng khu, cùng loại nhà |
Điều chỉnh giá bán
Tới Oct 2009 |
June 1998 |
$215,000 |
$199,900 |
$373,918 |
March 2000 |
229,000 |
223,500 |
356,212 |
Jan 2008 assessment |
319,000 |
305,140 |
363,448 |
Oct 2009 |
|
347,657 |
|
Ba giá điều chỉnh vừa tính trên, hợp lý hơn khi dùng giá trung bình toàn GTA.
Tỉ số Giá bán / Giá assessment mỗi nơi một khác, thí dụ như sau:
|
Nhà bán từ Jan 22 đến Feb 21, 2011, North York
Giá bán / Giá assess |
Số lượng |
90-95 % |
1 |
96-100 % |
3 |
101-105 % |
5 |
106-110 % |
11 |
111-115 % |
10 |
116-120 % |
5 |
121-125 % |
2 |
126-130 % |
1 |
133 % |
1 |
Trung bình 111 % |
39 |
|
Nhà độc lập, bán từ Feb 5 đến March 5, 2011, Vaughan
Giá bán / Giá assess |
Số lượng |
90-95 % |
0 |
96-100 % |
1 |
101-105 % |
0 |
106-110 % |
3 |
111-115 % |
10 |
116-120 % |
9 |
121-125 % |
6 |
126-130 % |
5 |
131-135 % |
4 |
Trung bình 118 % |
38 |
|
Nhà bán từ Dec 5, 2010 đến March 5, 2011, Riverdale (East York)
Giá bán / Giá assess |
Số lượng |
90-95 % |
1 |
96-100 % |
1 |
101-105 % |
1 |
106-110 % |
0 |
111-115 % |
4 |
116-120 % |
2 |
121-125 % |
4 |
126-130 % |
5 |
131-135 % |
5 |
136-140 % |
3 |
|
Giá bán / Giá assess |
Số lượng |
141-145 % |
5 |
146-150 % |
7 |
151-155 % |
4 |
156-160 % |
6 |
161-165 % |
0 |
166-170 % |
1 |
171-175 % |
3 |
176-180 % |
3 |
181-200 % |
3 |
Trung bình 140 % |
58 |
|
2. MPAC:
|
Sau đó, chúng tôi mua bảng định giá nhà của MPAC, tên là, TREB-AVM Enhanced Residential Report, giá $40, nội dung chính cho nhà này, như sau:
Realtime Market Value (AVM) $323,000
Valuation date Oct 01, 2009
Lower Confidence Limit $305,000
Upper Confidence Limit $348,000
Confidence rating Medium
Year built 1965
Total area(above Grade) 1220
Basement Finish Area 1140
Lot 28 x157 ft
|
3.Nhà tương tự vừa bán
|
Rộng ft |
Dài ft |
Đậu xe |
Assess
$ |
Giá Bán
$ |
Ngày bán |
Trượt giá $ |
Ngày chờ bán |
Giá bán/assess |
Đường chính/nhỏ |
30 |
120 |
1 |
301,000 |
307,000 |
22-Apr |
337,186 |
128 |
112% |
Nhỏ |
30 |
142 |
3 |
300,000 |
300,000 |
3-Apr |
329,497 |
15 |
110% |
Nhỏ |
30 |
120 |
4 |
292,000 |
336,000 |
1-Jul |
359,461 |
36 |
123% |
chính |
30 |
120 |
2 |
309,000 |
330,000 |
1-Sep |
343,530 |
35 |
111% |
Nhỏ |
28 |
157 |
1 |
319,000 |
??????? |
|
|
|
????? |
chính |
So sánh với 4 nhà tương tự, thì nhà này, hàng cuối cùng của bảng, có thể bán với giá $319,000x 110% = $351,000, gần giống như giá cao nhất của MPAC là $348,000.
Hiện chúng tôi thường dùng cách so sánh giá các nhà tương tự vừa bán trên thị trường.
|
