Nguyễn Viết Tốn
Broker
Cell: 416-300-7653
E mail: tonguyen@trebnet.com 		CITY REALTY Inc., Brokerage
Tel: 416-248-8880  Fax: 416-762-9910
546 Annette St., Toronto   M6S 2C2
Nguyễn Andy
Salesperson
Cell: 416-894-8162
E mail: andynguyen@trebnet.com

  Trang Nhà  |  Tìm Nhà  |  Thị trường  |  Kiểm Tra  |  Mortgage  |  Mua Nhà  |  Bảo hiểm  |  Chủ nhà nên biết  |  Bán Nhà  |  Tài Liệu Khác  |  Máy Tính  |  Liên Kết

Canada Mortgage rates, tháng 12 năm 2012, chưa updated Canada Mortgage Housing Corp. Lãi suất tham khảo Lãi suất tốt nhất Vay tiền khi già Reverse Loan: Lợi và hại
Vay tiền mua nhà Tránh vay bất hợp pháp Gian dối vay mortgage

Xin trích đăng 6 bài báo về vay tiền mua nhà bên Mỹ, không hoàn toàn giống Canada: 
  • Đừng lạc vào mê cung khi vay tiền mua nhà
  • Vay Tiền Mua Nhà
  • Lấy Nhà Làm Vốn Đi Vay - Hấp Dẫn Lắm?
  • Mất nhà hay còn mất thêm gì khác?
  • Nhiều trường hợp, người vay tiền bị từ chối với lý do không đáng
  • Mortgage và thất nghiệp

    • Đừng lạc vào mê cung khi vay tiền mua nhà

    Vài năm sau khi thị trường địa ốc suy sụp và nhận chìm nền kinh tế, theo hơn 70% người Mỹ, ngày nay nhận được một món thế chấp nhà là một vấn nạn quốc gia nghiêm trọng, theo một cuộc nghiên cứu mới của MortgageMatch.com, một website cung cấp tin tức và việc vay tiền mua nhà, được điều hành bởi Move, Inc.
    Theo cuộc khảo sát của MortgageMatch.com, môi trường cho vay hiện nay gây hoang mang đến độ nhiều người mua đang trải qua những căng thẳng và bất mãn cao độ.

    Cứ năm người mua nhà mới đây thì có hơn một người (20.9%) nói với Mortgagematch.com, rằng việc chờ đợi để biết họ có được chấp thuận để vay một món tiền mua nhà hay không còn căng thẳng hơn là chờ đợi để biết họ có nhận được một việc làm hay không.

    Theo MortgageMatch.com, những người mua nhà có thể cải thiện đáng kể cơ may được vay tiền theo những điều kiện tốt nhất trong thị trường cho vay khó khăn ngày nay bằng cách thực hiện những biện pháp sau đây:

    * Trả bớt nợ nần của bạn càng nhiều càng tốt trước khi nộp đơn vay tiền mua nhà

    Những người cho vay tính toán tỉ số nợ nần trên lợi tức của bạn để quyết định xem bạn có thể kham nổi bao nhiêu để vay tiền. Tỉ số tiền nợ tổng cộng trên lợi tức được căn cứ vào phần lợi tức chưa trừ thuế của bạn dành cho các bổn phận trả nợ, kể cả tiền thế chấp nhà, tiền vay mua xe, tiền cấp dưỡng cho vợ và con, các hóa đơn thẻ tín dụng, nợ thời sinh viên và các lệ phí nếu căn nhà thuộc loại condominium.

    Bằng cách giảm bớt nợ nần càng nhiều càng tốt, bạn sẽ cải thiện được tỉ số nợ nần trên lợi tức và điểm tín dụng của bạn.

    * Dọn sạch tín dụng của bạn trước khi nộp đơn vay một món tiền mua nhà

    Vấn đề tín dụng hiện nay rất quan trọng, không phải chỉ để được vay tiền mua nhà mà còn để nhận được những điều khoản tốt nhất. Một điểm tín dụng chỉ vừa đủ có thể tốn kém cho bạn hàng chục ngàn đô la trong cuộc đời của món vay. Ðiểm tín dụng của bạn trên một thang đánh giá tín dụng 850 điểm FICO hiện nay phải là 680 để đủ điều kiện cho một món vay với lãi suất ưu đãi và ít nhất 720 để nhận được lãi suất tốt nhất.
    Xin một hoặc cả ba báo cáo tín dụng hàng năm từ AnnualCreditReport.com và tự mình kiểm tra lại.

    Bạn sẽ phải trả một lệ phí nhỏ từ $10 đến $15 cho mỗi cơ quan tín dụng - Equifax, Experian và TransUnion - để nhận điểm đánh giá tín dụng của bạn. Hãy duyệt xét báo cáo tín dụng của bạn để tìm các sai lầm và thiếu sót.

    * Ðừng mua một món lớn bằng tín dụng và đừng xin tín dụng mới

    Bạn đừng làm như vậy trước khi bạn nộp đơn vay một món tiền để mua nhà hoặc vào bất cứ lúc nào trước khi hồ sơ thế chấp nhà của bạn hoàn tất. Những vụ mua chịu và các trương mục tín dụng làm tăng nợ nần của bạn và làm hại tỉ số nợ nần trên lợi tức.

    * Gia tăng tiền cọc

    Bạn càng trả trước nhiều, lãi suất và các cơ may của bạn càng tốt hơn để ghi điểm đối với đơn vay tiền đó. Nếu bạn không thể gia tăng tiền cọc, hãy mua một căn nhà ít tiền hơn. Bây giờ không phải là lúc để căng kéo.

    * Sẵn sàng mọi giấy tờ trước khi bạn nộp đơn vay tiền mua nhà

    Ðừng phí thì giờ hoặc gây tức giận cho những người cho vay, những người khó khăn hơn bao giờ hết về các tài liệu chứng minh lợi tức, tài sản, các nghĩa vụ tài chánh và còn nữa. Khi bạn nộp đơn, hãy chuẩn bị giấy tờ sẵn sàng.

    *Biết và chuẩn bị cho các nhu cầu tiền mặt của bạn

    Ngoài tiền đặt cọc, những chi phí về tiền mặt có thể nghiền nát bạn. Các phí tổn đóng hồ sơ đang trên đà gia tăng. Chúng có thể bao gồm các loại thuế chuyển nhượng, lệ phí của những người cho vay, bảo hiểm bằng khoán, tiền escrow, các phí tổn dọn nhà và kiểm tra nhà. Cũng phải trả trước là thuế bất động sản, lệ phí của hiệp hội chủ nhà, bảo hiểm của chủ nhà và các phí tổn khác có thể phải trả trước khi bạn kết thúc hồ sơ.

    * Món vay càng lớn chi phí càng nhiều

    Những món vay lớn đặt ra nhiều rủi ro hơn do đó chúng tốn kém thêm, đòi hỏi tín dụng tốt hơn và đòi hỏi những món tiền đặt cọc lớn hơn.

    * Mạnh dạn thương lượng

    Hãy đòi hỏi một giá mua thấp hơn trị giá của căn nhà. Một giá thấp hơn có lợi cho bạn bằng cách hạ thấp tỉ số tiền vay trên giá trị và có lợi cho cả người cho vay, bằng cách giảm bớt rủi ro. Trong thị trường ngày nay, nhiều người bán sẵn sàng thương lượng. Bạn nên theo đuổi chuyện đó.

    * Ðừng bị mắc vào tròng

    Khi bạn nhìn thấy các lãi suất hấp dẫn được quảng cáo trên Internet hoặc TV, đừng ham. Chúng có thể là những lãi suất cò mồi hoặc để gây chú ý với rất nhiều điều kiện kèm theo. Ngoài ra, lãi suất thay đổi nhiều lần trong ngày và khác nhau tùy địa phương, tùy từng người vay tiền, tùy tỉ số món vay trên giá trị và tùy nhiều yếu tố khác. Những lãi suất được quảng cáo có thể là những gì mà bạn nhìn thấy, nhưng thường chúng không phải là những gì mà bạn nhận được. (nn)

    Posted by NGƯỜI VIỆT ONLINE  



    Vay Tiền Mua Nhà

    Luật Sư LyLy Nguyễn


    Trước kia ở quê hương Việt Nam không có ngân hàng cho vay tiền nên mua nhà bao giờ cũng phải trả tiền ngay một lần. Thông thường một người thuộc giới trung lưu phải dành dụm cả một đời cần cù làm việc mới mua được một căn nhà nhỏ. Hoa Kỳ là một xứ tư bản kinh tế hùng mạnh do đó có được một hệ thống tài trợ sung túc sẵn sàng cho dân chúng vay tiền mua nhà dễ dàng chỉ cần có công ăn việc làm đủ khả năng trả tiền vay hàng tháng là có thể trở thành gia chủ một tài sản địa ốc.

    Trên đất Mỹ hầu hết ai cũng vay tiền mua nhà vì chỉ có một số rất ít thuộc giới nhà giầu mới có tiền gửi ngân hàng hoặc có những tài sản khác dễ thanh toán lấy tiền mặt mà mua nhà trả trọn một lúc. Ngay chính những người có khả năng mua nhà trả ngay cũng không làm vậy mà vẫn đi vay tiền mua nhà như mọi người khác vì họ muốn tận dụng ưu điểm khai bớt thuế. Món tiền vay được gọi là 'tài trợ địa ốc' (mortgage) hay nói nôm na là vay tiền mua nhà với điều kiện dùng nhà thế chấp.

    Thông thường có ba lối vay tiền để mua nhà hay tái tài trợ tức là vay nợ mới trả nợ cũ của ngôi nhà đã mua từ trước:

    1. Vay với lãi suất cố định (Fixed Rate Mortgage): Lối vay này sẽ trả tiền lãi cho chủ nợ theo một mức phần trăm thỏa thuận trước trên số tiền vay và mức lãi không thay đổi trong suốt đời món nợ. Thí dụ nợ trong 30 năm thì lãi suất cố định sẽ không đổi trong suốt 30 năm, nếu trả đều hàng tháng nợ sẽ dứt hoàn toàn vào cuối năm thứ 30. Kiểu vay này có ưu điểm là mức lãi không đổi và người vay hàng tháng trả một số tiền đều đặn như nhau do đó tránh được hiểm họa bị tăng lãi bất chợt làm cho số tiền phải trả hàng tháng trội lên bất ngờ. Trường hợp lãi suất thị trường tăng dĩ nhiên chủ nợ bị thiệt vì vẫn phải giữ lãi thấp trong suốt 30 năm không đổi, ngược lại nếu lãi suất giảm người vay thay vì phải trả cao thì có thể vay nợ khác với mức lãi thấp để trả dứt nợ cũ lãi nhiều. Do đó thông thường lãi suất cố định bao giờ cũng cao hơn lãi suất điều chỉnh.

    2. Vay với lãi suất điều chỉnh (Adjustable Rate Mortgage gọi tắt là ARM): Lúc đầu người vay được hưởng một mức lãi suất tương đối thấp và tiền trả hàng tháng theo đó cũng thấp nhưng chỉ có hiệu lực trong một thời gian tiên khởi thường từ 6 tháng tới 5 năm. Sau thời gian này mức lãi ARM sẽ điều chỉnh theo lãi suất thị trường được tính căn cứ theo chỉ số (index) vào thời điểm đó. Tuy nhiên mỗi chủ nợ đều có cách tính khác nhau kết quả có thể lợi hoặc bất lợi cho người vay. Ngoài ra mỗi chủ nợ ấn định thời hạn khác biệt, thí dụ thay đổi theo từng chu kỳ từ 3 tới 6 tháng hay có nơi điều chỉnh mỗi năm một lần. Thêm vào đó còn có giới hạn phần trăm tăng hoặc giảm chẳng hạn mỗi lần không quá 0.5%. Thông thường các nguồn tài trợ thường cống hiến mức lời khởi đầu (introductory rate) thấp để hấp dẫn người vay được trả tiền hàng tháng thấp rồi sau một thời gian mới tăng lãi nên tiền tháng phải trả cao hơn. Cũng có những chủ nợ thoạt đầu hạ mức lời chiêu dụ thật thấp trong một hạn định nào đó - có khi kéo dài tới 12 tháng - rồi sau ân hạn điều chỉnh lại theo lãi xuất chính thức. Cũng có nhiều nơi ấn định lãi suất đầu tiên cùng giới hạn tối đa thí dụ mức lời lúc đầu là 6% điều chỉnh giới hạn tối đa 11% có nghĩa là lãi suất có thể tăng nhiều nhất là 5% và mức lời cao nhất trong trường hợp này sẽ không quá 11%.

    3. Vay với lãi suất cố định đoản kỳ (Baloon Mortgage): Loại này có lãi suất và tiền trả hàng tháng không đổi trong một thời kỳ thỏa thuận - thí dụ như 5 năm - rồi tới cuối hạn định phải trả dứt phần nợ còn lại. Trên thực tế ít khi người vay có đủ tiền trả hết sau 5 năm nên họ lại phải đi vay nợ mới, nhưng chẳng hạn vì lý do nào đó như hồ sơ tín dụng xấu không vay được thì người vay có thể lâm vào nguy cơ mất nhà. Loại lãi suất thả nỗi này không mấy được ưa chuộng chỉ có người vay trong trường hợp bất đắc dĩ không vay ở đâu được với các lối vay kể trên.

    Ngoài ba loại tài trợ chính thức trên còn kể thêm một loại cho vay thế chấp nữa gọi là “vay trên vốn liếng giá trị nhà” (home equity loan) thông dụng như kiểu “cầm nhà” lấy một số tiền căn cứ theo giá thị trường của ngôi nhà trừ đi số tiền còn nợ chính. Loại nợ này thường “thả nổi” với lãi suất điều chỉnh và trừ dần hàng tháng cho đến khi dứt nợ và người vay có quyền sử dụng tiền vay vào bất cứ mục đích gì.

    Ai có ý định mua nhà đều có thể vay tiền trực tiếp với ngân hàng hay hãng tài trợ địa ốc ở địa phương nơi mình cư ngụ hay vay qua trung gian của môi giới tài trợ (mortgage broker) có liên lạc đại diện các nguồn cho vay trong hay ngoài tiểu bang. Thông thường các nguồn tài trợ quảng cáo vài chương trình cho vay khác nhau có đặc điểm và điều kiện phù hợp với khả năng và hoàn cảnh của người đi vay. Tuy cùng một ngân hàng hay công ty tài trợ trên toàn quốc nhưng đôi khi chi nhánh tại các tiểu bang có thể có lãi suất và điều kiện khác nhau, do đó nên chịu khó nhẫn nại tham khảo nhiều nơi để cuối cùng chọn được nguồn tài trợ tốt nhất có lãi suất thấp và điều kiện vay dễ dàng. Trên thực tế điều kiện mua bán nhà và điều kiện vay tiền do chủ bán và nguồn tài trợ ấn định do đó người mua nhà nên tận dụng khả năng hiểu biết để tìm ra nguồn tài trợ thích hợp với nhu cầu của mình cho bớt tốn kém. Trước hết xét xem mình có thuộc thành phần được hưởng chương trình mua nhà của chính phủ như FHA hay VA cho người mới mua nhà lần đầu hoặc nhà do chủ nhân tự đứng bán hay tự đứng ra tài trợ. Nếu không thuộc thành phần đặc biệt thì nên đi khảo giá các nguồn tài trợ theo tiêu chuẩn 30 năm giao ước (conventional) để so sánh nơi nào có điều kiện vay dễ dàng và phân lời thấp nhất vì tuy cùng một thị trường địa ốc tại địa phương nhưng lãi suất và điều kiện thường chênh lệch rất xa. Cuối cùng khi chọn được một nơi vừa ý tốt hơn hết nên xúc tiến thủ tục ngay vì lãi suất thường lên xuống, trồi sụt rất nhanh khó tiên đoán được mức thay đổi trong những ngày kế tiếp.

    Khi tự đi vay tiền mua nhà phần đông gặp khó khăn không biết đặt những câu hỏi nào quan trọng nhất với nguồn tài trợ và khó lựa chọn vì họ chỉ có ít chương trình cho vay. Ngược lại dùng môi giới địa ốc có lợi điểm được chỉ dẫn đến nhiều nguồn có các chương trình vay khác nhau, môi giới có khả năng tham khảo tìm tòi nhiều nơi để tìm ra nguồn vay thích hợp cho nhu cầu của thân chủ. Dĩ nhiên dùng môi giới phải trả tiền công theo chấm (phần trăm số tiền vay) nên những ai tự tìm lấy được thì sẽ tiết kiệm được khoản tiền này. Bằng không có thời giờ hay không có hiểu biết nhiều trên lãnh vực vay tiền địa ốc thì giải pháp giản dị nhất vẫn là dùng trung gian.

    Khi ký kết mua nhà và trước khi nộp đơn vay tiền bao giờ cũng phải thương lượng thêm vào điều kiện “mua nhà thuận với điều kiện vay được tiền” (mortgage contingency clause) có nghĩa là nếu người định mua bị ngân hàng từ chối không cho vay thì có quyền lấy lại tiền cọc và hủy bỏ giao kèo. Ðiều kiện này có mục đích bảo vệ cho người định mua không bị chủ bán làm khó dễ không chịu trả lại tiền đặt cọc khi không vay được tiền mua nhà hoặc ép buộc phải tìm đến những nơi cho vay khác có điều kiện chấp thuận dễ dàng hơn nhưng phải trả lãi nặng cùng và nhiều thứ lệ phí tốn tiền khác.

    Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ hoàn toàn được sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát căn bản về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần phải thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.

    Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 2009 North Broadway, Santa Ana, CA 92706. ÐT: (714) 531-7080.

    Trích từ Pleiku Phố núi Forum, Oct 22, 2009

    Ghi chú:  hiện ở Toronto, amortzation thường từ 25 đến 30 năm, nhưng term chỉ từ một đến 5 năm, hết mỗi term phải tái vay.
    Còn nếu trả trước hạn term, sẽ bị phạt tiền. Nên người ta hay chọn flexible rate, nếu lãi suất lên, mới chuyển sang fixed rate

    Lấy Nhà Làm Vốn Đi Vay - Hấp Dẫn Lắm?

    (05/04/2006) (Xem: 192)
    Tác giả : Lý Viên Mai

    Trong năm năm thịnh đạt của thị trường địa ốc, giá nhà tăng vọt cùng với lãi suất thấp đã khiến gia chủ thấy tài sản của mình lên giá. Họ dùng tiền vốn đã nhồi vào trong ngôi nhà làm tải sản thế chấp để vay tiền hoặc xin tái tài trợ - nghĩa là vay một khoản khác để trả lại nợ cũ, kể cả nợ thẻ tín dụng, với lãi suất nhẹ hơn. Hiện tượng ấy mặc nhiên tạo ra một khối tiền mặt rất lớn, khiến dân chúng mua xắm, tu bổ sửa sang và kích thích sản xuất kinh tế.

     

    Bây giờ, khi lãi suất bắt đầu tăng, dù rất nhẹ nhưng cũng tăng, nhất là kể từ đầu năm nay, số cầu về loại tín dụng gọi là home-equity đã giảm, sau khi lên tới đỉnh cao nhất từ năm năm nay. Điều ấy khiến giới ngân hàng và các công ty tài trợ phải suy nghĩ.

     

    Làm sao khuyến khích thân chủ tiếp tục lấy nhà làm vốn đi vay, nghĩa là tiếp tục vay mượn?

     

    Hai ngân hàng lớn là Wells Fargo và Bank of America đã tung ra những chương trình mới nhằm khuyến khích thân chủ mở ra những tín khoản (line of credit) dựa trên số vốn nằm trong ngôi nhà. Nhiều công ty tài trợ khác cũng tính theo chiều hướng ấy.

     

    Wells Fargo có chương trình giảm lãi suất từ 0,375% đến 0,50% cho các thân chủ đã mở một trương mục vãng lai với mình. Bank of America thì gửi cho các thân chủ phiếu thưởng (cutomer reward) cho phép họ giảm lại suất đến 0,50% nếu mở tín khoản trên số vốn của ngôi nhà. Còn công ty tài trợ PNC Financial Services Group đề nghị thẻ tặng PNC Bank Visa trị giá 25 đồng và hai vé máy bay cho các thân chủ mở tín khoản mới.

     

    Chúng ta đang gặp một chiều hướng mới, là lãi suất ngắn hạn đang tăng nhanh hơn lãi suất dài hạn và nâng cao chi phí tài chánh (gọi là tài phí - financial cost) của các tín khoản vay mượn ngân hàng. Vì vậy nhiều người mới nghĩ đến loại tín dụng với lãi suất cố dịnh, nhằm bảo đảm một khoản tài phí nhất định và sẽ không tăng. Các nhà tài trợ, ngân hàng và công ty tài chánh, vì vậy mới tung ra nhiều chương trình cho vay với lãi suất cố định, có thể trong thời hạn 15 năm. Theo hệ thống ngân hàng Wachovia Corp, đến 40% thân chủ năm nay đã xin vay tín dụng địa ốc với lãi suất cố định so với 30% vào năm ngoái. Sun Trust Banks thì cho biết là 25% thân chủ đã chọn lối vay với lãi suất cố định so với có 10% vào năm ngoái.

     

    Nói vắn tắt, khi lãi suất tăng hay giảm, các nhà tài trợ, là ngân hàng và công ty tài chánh, cũng nghĩ ra giải pháp khuyến khích thân chủ vay tiền, nhưng theo lối khác. Thân chủ là người nuôi sống họ.

     

    Các thân chủ nên tính toán thế nào về các chương trình ưu đãi này của giới tài trợ? 

     

    Khi vay tiền, người ta cần chú ý đến nhiều yếu tố hơn là chỉ quan tâm đến lãi suất hoặc ngạch số cao hay thấp của tín khoản được đề nghị. Việc tái tài trợ là quyết định có lợi nếu mình vay  một số tiền lớn và loại lãi suất biến thiên (adjustable mortgage rate) sắp tới kỳ điều chỉnh. Ngược lại, nếu thân chủ chỉ có một tín khoản nhỏ lại trả lãi suất cố định thấp thì việc tái tài trợ này không có lợi.

     

    Ngoài ra, các thân chủ cũng còn phải chú ý đến một yếu tố khác. Đa số những người đi vay tín dụng địa ốc thường chọn loại tín dụng 30 năm, nghĩa là tuần tự trả tiền vốn trong ba chục năm. Nếu số tiền vốn cần hoàn trả đã giảm thấp thì người ta có thể thanh toán nhanh hơn, trong vòng 10 năm và giảm bớt khoản tiền lời phải thanh toán. Bớt nợ là bớt lo.  Đã thế, nếu kinh tế suy trầm trong thời gian tới, ngân hàng trung ương Mỹ có thể sẽ hết nâng mà còn giảm lãi suất.

     

    Đồng thời, những người đã vay vài năm trước một tín khoản nay có thể xin tái tài trợ với một tín khoản khác có lãi suất thấp hơn. Dù thiên hạ nói gì thì nói chứ có 10% các nhà tài trợ hiện đang đề nghị lãi suất thấp hơn lãi suất căn bản (so với 8,9% nam ngoái) và 31% đang đề nghị lãi suất chỉ bằng lãi suất căn bản prime rate, loại lãi suất thấp nhất dành cho những thân chủ đáng tin nhất.

     

    Các thân chủ cũng còn một giải pháp khác là chọn lãi suất cố định cho một phần của tín khoản và đổi lại lãi suất biến thiên nếu như lãi suất sẽ hạ sau này. Bank of America chẳng hạn có đề nghị chương trình miễn lệ phí cho việc thay đổi thể thức này.

     

    Kết luận vì vậy là thân chủ có nhiều giải pháp khác nhau và cần suy tính kỹ lưỡng. Và nhất là đừng quên rằng dù mình đổi qua lãi suất cố định thì trước mắt vẫn thấy tiền lời hàng tháng có thể tăng, vì nhiều người đi vay loại "chỉ trả lãi, chưa trả vốn" và các nhà tài trợ thì thường yêu cầu thân chủ mà đổi qua lãi suất cố định sẽ phải trả cả vốn lẫn lời.


    Trích từ Việt Báo online, April 5, 2006

    Mất nhà hay còn mất thêm gì khác?

    Cập nhật lúc 8:31:03 PM - 20/01/2011
    Luật sư Trần Khánh Hưng/Viễn Đông

    ( Ghi chú thêm: Về Thuế, không giống như ở Canada). Mối băn khoăn của nhiều nguời khi nghĩ vấn đề bị xiết nhà là không những bị mất nhà, mà nếu căn nhà bán đi vẫn không đủ trả nợ thì sao? Nhà băng có đòi những tài sản khác để trả nợ không? Việc xiết nhà có những ảnh hưởng thuế má thế nào? Tuần này chúng tôi xin bàn đến những vấn đề này.

    Nếu bán nhà không đủ trả nợ thì nhà băng có quyền đòi những tài sản khác để trả nợ không?
    Trước hết khi bạn vay tiền nhà băng và dùng căn nhà của mình để thế chấp thì có hai loại nợ:
    1. Non-recourse debt: Có hai trường hợp món nợ thuộc về loại này:
    Nợ để mua nhà (purchase-money loan), và bạn dùng căn nhà này để ở (primary residence).
    Nợ do chính người bán nhà cho bạn mượn một phần hay toàn bộ của số tiền mua nhà (seller carries back).
    Những món nợ kể trên, nếu bạn không trả đúng theo hợp đồng, thì chủ nợ được quyền xiết căn nhà thế chấp để trả nợ, nhưng không được xiết những tài sản khác của người vay.  
    2. Recourse debt: Những món nợ không thuộc vào hai trường hợp trên, chẳng hạn nợ tái tài trợ (refinance), mượn để tu bổ nhà cửa (home improvement loan), home equity loan hay equity line of credit, v.v..  
    Trong những truờng hợp này, nếu người vay không trả đúng hạn, thì chủ nợ có quyền xiết nhà, và nếu số tiền bán nhà vẫn không đủ trả nơ,ï thì chủ nợ có quyền tiếp tục đòi nợ trên những tài sản khác. Tuy nhiên, điều này đòi hỏi chủ nợ phải qua những thủ tục thưa kiện và có phán quyết của tòa cho xiết nhà để đòi nợ.

    Nếu nhà băng xiết nhà tôi theo thủ tục foreclosure thì có những ảnh hưởng như thế nào đối với sở thuế?
    Khi nhà băng xiết nhà của bạn để bán qua thủ tục foreclosure, thì đối với sở thuế, tiền bán nhà vẫn tính như những trường hợp bán nhà bình thường, nghĩa làsố tiền khác biệt giữa giá mua và giá bán sẽ bị tính là tiền lời hay tiền lỗ (capital gain), và bạn cũng được miễn trừ thuế capital gain như bình thường. Nghĩa là nếu giá bán cao hơn giá mua, và bạn ở căn nhà này hai năm trong vòng 5 năm qua, bạn sẽ được miễn trừ thuế capital gain cho 250.000 Mỹ kim, nếu bạn độc thân;hoặc 500.000 Mỹ kim, nếu bạn có gia đình.
    Thí dụ: Anh Nam mượn nhà băng, sau một thời gian, anh không trả nổi tiền nhà hàng tháng, và bị nhà băng xiết nhà theo thủ tục foreclosure. Lúc này, anh vẫn còn thiếu nhà băng 250.000 Mỹ kim. Giá trị của căn nhà khi bán đối với sở thuế (adjusted basis) là 100.000 Mỹ kim. Nhà băng bán căn nhà của anh với giá 200.000 Mỹ kim. Để đơn giản hóa, chúng tôi không tính những chi phí để bán nhà (closing costs). Có hai trường hợp:
    Non-recourse loan: Anh Nam mượn nhà băng tiền để mua nhà:
    $250.000 (tiền thiếu nhà băng) – $100.000 (adjusted basis) = $150.000 (capital gain).
    Anh Nam phải khai với sở thuế là anh đã có150.000 Mỹ kim capital gain, và nếu anh đã ở căn nhà này 2 năm trong 5 năm qua, anh sẽ được miễn trừ, không phải đóng thuế này.
    Recourse loan:  Anh Nam tái tài trợ (refinance):
    $200.000 (tiền bán nhà) – $100.000 (adjusted basis) = $100.000 (capital gain). Anh Nam phải khai với sở thuế là anh đã có $100.000 capital gain. Ngoài ra, nhà băng sẽ gửi mẫu đơn 1099-C cho anh cuối năm, với số tiền hủy bỏ nợ (cancellation of debt) income là $50.000 ($250.000 (tiền thiếu nhà băng) - $200.000 (tiền bán nhà)).
    Hủy nợ (cancellation of debt) nghĩa là sao?  
    Khi bạn vay mượn tiền của nhà băng (lender), và nếu sau này bạn không thể trả được hết số nợ, và chủ nợ bỏ món nợ này, không tiếp tục đòi nữa, thì trong nhiều trường hợp, bạn phải khai thuế số tiền nợ được hủy bỏ này.

    Tại sao tôi phải khai với sở thuế số tiền hủy nợ?
    Lúc trước, khi mượn nợ, bạn có thêm món tiền này, nhưng bạn không phải khai vào số tiền thu nhập mỗi năm với sở thuế, vì sau này bạn phải trả lại số tiền mượn này. Bây giờ, nếu bạn được chủ nợ hủy bỏ nợ, thì chủ nợ của bạn sẽ khai với sở thuế sồ tiền thất thoát này, và họ sẽ  gửi mẫu đơn 1099-C cho bạn, cho biết số tiền nợ được hủy bỏ là bao nhiêu.
    Có phải những món nợ được hủy bỏ nào cũng phải đóng thuế không?
    Không hẳn. Những trường hợp sau đây, món tiền huỷ nợ sẽ được miễn, không phải đóng thuế:
    Bankruptcy: Những món nợ được xóa qua thủ tục khai phá sản không bị tính là những thu nhập phải đóng thuế (taxable income).
    Insovency: Nếu số tiền bạn còn nợ nhiều hơn tổng số tài sản hiện có của bạn, thì một phần hay toàn bộ của món nợ huỷ bỏ sẽ không phải đóng thuế.  
    Ngoài ra, để giúp cho những người bị xiết nhà, sở thuế đã ban hành luật thuế Mortgage Forgiveness Debt Relief Act, và nếu hội đủ điều kiện, bạn có thể được miễn trừ đóng thuế này.

    Muốn được miễn trừ phải có những điều kiện gì?
    Luật thuế miễn trừ đòi hỏi những điều kiện sau đây:
    Việc bán nhà theo thủ tục foreclosure xảy ra từ năm 2007 cho đến năm 2012.
    Căn nhà bị xiết được thế chấp cho món nợ, và số tiền mượn phải được dùng để mua nhà (purchase), xây nhà (build), hay tu bổ căn nhà (substantial remodel).
    Căn nhà bị xiết phải là căn nhà bạn ở, không phải là nhà cho thuê(rental property) hay nhà nghỉ mát (vacation home).
    Số tiền nợ nhà băng không được quá $2.000.000 cho một cặp vợ chồng, hay $1.000.000 cho một người nếu hai vợ chồng khai thuế riêng (married couple filing  separately).

    Sau khi mua nhà, tôi tái tài trợ (refinance) để mượn thêm tiền thì sao?
    Nếu bạn tái tài trợ thì số tiền tương đương với món nợ trước khi bạn tái tài trợ sẽ được tính vào tiền miễn trừ của luật thuế này.

    Đây chỉ là một số kiến thức tổng quát về vấn đề xiết nhà (foreclosure), không phải là cố vấn pháp luật. Mọi thắc mắc và tham khảo về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng luật sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran) qua số điện thoại (714) 839-4077, hoặc E-mail đến davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst Street, Westmisnter CA 92683.

     


    Nhiều trường hợp, người vay tiền bị từ chối với lý do không đáng

    Cập nhật lúc 7:17:11 PM - 28/04/2011
    Vũ Đức Hiền/Viễn Đông

    Chúng ta đều biết vay được tiền mua nhà bây giờ thật khó khăn, ngược với 5 năm trước.

    Chưa biết những tháng tới đây khi chính phủ liên bang đưa ra các đề nghị cải cách thị trường tài trợ địa ốc thì sẽ còn khó đến đâu. Nhưng bây giờ, đang có những lời kêu ca rằng rất nhiều ngân hàng và công ty tài trợ từ chối cho vay với các lý do hơi quá đáng.
    Chúng ta đều biết phần lớn các món nợ mua nhà ở mức từ 417.000 tới 625.500 (tùy khu vực giá nhà đắt rẻ) trở xuống được các định chế tài trợ của liên bang hoặc mua lại, hoặc bảo đảm, sau đó bán lại trên thị trường tài chính dưới hình thức chứng khoán. Vì thị trường địa ốc tuột dốc từ giữa năm 2006 khi hàng triệu chủ nhà hoặc tự động bỏ nhà vì không trả nổi số tiền hàng tháng, hoặc tự động bỏ nhà vì thấy trị giá nhà xuống bên dưới số tiền đang nợ, hệ quả kéo theo hơn một trăm ngân hàng và công ty tài trợ lớn nhỏ sập tiệm.
    Các định chế Fannie Mae và Freddie Mac vội vàng đòi hỏi khó khăn hơn để mua nợ, các ngân hàng và công ty tài trợ theo nhau siết chặt thủ tục cho vay.
    Năm 2009, hai định chế này nâng số điểm tín dụng mà người xin vay nợ cần đạt để được vay tiền, từ 580 điểm lên 620 điểm. Bên cạnh đó, thêm nhiều đòi hỏi khác từ kiểm chứng chặt chẽ việc làm, lợi tức, tiền mua nhà từ đâu đến. Người xin vay tiền mua nhà phải chứng minh chính xác, đầy đủ những gì bị nhà tài trợ đòi hỏi, ngay cả những người có điểm số tín dụng cao và công việc làm bảo đảm, vốn được coi là rất ít nguy hiểm cho chủ nợ.
    Tin tức cho hay trung bình cứ 4 người xin vay tiền mua nhà thì có một người bị từ chối cho vay. Tỉ lệ khó khăn này thật đáng nói. Bản tiểu sử tín dụng có vài ba tì vết trả trễ hạn là dễ bị nghi là con nợ không đáng tin cậy. Mấy năm trước thì có thể không phải là vấn đề để bị từ chối. Cũng vì vậy, có nhiều người thấy mình điểm số tín dụng không cao, có tì vết xấu trên bản tiểu sử tín dụng, đã không nghĩ tới chuyện mua nhà vì sợ không vay được tiền.
    Dưới đây là một số lý do thấy nêu ra trong một số cuộc khảo cứu về thị trường tài trợ mà giới chuyên gia tin rằng lý do bị từ chống không hợp lý.

    * Mua một căn chung cư khi quá ít căn được bán
    Để nhà tài trợ (tức là theo tiêu chuẩn được Fannie Mae và Freddie Mac chấp thuận) bằng lòng cho vay tiền để mua một căn condo trong khu chung cư, phải có đa số các căn condos đã được bán rồi (ít ra từ 70% trở lên) hoặc đang có hợp đồng mua bán. Trước năm 2009, tỉ lệ đòi hỏi chỉ là 51%.
    Nếu hơn 30% khu chung cư vẫn còn do công ty xây cất làm chủ hoặc chúng được biến thành các căn condo cho thuê, đơn xin vay tiền mua sẽ bị từ chối, bất kể là người xin vay hội đủ điều kiện vay nợ.
    Một trong những lý do để lá đơn xin vay tiền bị từ chối vì nhà tài trợ sợ công ty xây cất (chủ khu condos) hay chủ thầu (xây chung cư đem bán), khi vẫn còn phải ôm phần lớn các căn condos không bán nổi trong một thời gian nhất định, sẽ gặp khó khăn tài chính dẫn đến sụp đổ. Nếu nhà đầu tư hay công ty xây chung cư hết tiền trước khi bán hết mọi đơn vị, họ có thể sẽ không đóng thuế, không lo trả các tốn phí căn bản chung như điện, nước, vệ sinh, v.v., và rồi vì bán không nổi, những căn còn lại nhiều khi được đem bán đấu giá bên dưới trị giá những căn đã có người mua. Những người lỡ mua đầu tiên trở thành nạn nhân ôm những món nợ nhiều khi cao hơn trị giá của căn nhà.
    Nhà tài trợ nhiều khi cũng từ chối cho vay nợ mua căn nhà chung cư nếu cả khu đang có tranh chấp pháp lý, hoặc là 15% các chủ nhà trong khu chung cư không đóng hội phí (homeowner association dues), hoặc có đến 10% các đơn vị trong cả khu lại do một người làm chủ.

    * Nợ quá nhiều
    Nếu một người có tổng số nợ lên quá 45% số tiền kiếm được (income), đơn xin vay tiền khó tránh bị từ chối. Năm 2009 trở về trước, tỉ lệ này là 55%.
    Nếu áp dụng điều kiện này một cách chặt chẽ, khá nhiều người dù có công việc làm vững vàng, tiền bạc đầy đủ, sẽ trở thành một chủ nhà tốt đấy, cơ hội muốn làm chủ một căn nhà của họ sẽ không đến.
    Đặc biệt, những ai đang là chủ nhà, có đủ tiền mua thêm một căn nhà nữa để cho thuê sinh lợi. Nhưng cộng các số tiền phải trả hàng tháng cho hai căn nhà sẽ đẩy tỉ lệ nợ nần của họ lên quá 45%, đơn xin vay sẽ bị từ chối dù họ vừa có lợi tức thêm từ tiền cho thuê nhà và tiền nằm trong phần trị giá thuộc về chủ của hai căn nhà (equity).
    Đồng thời, qui định đó cũng ngáng cẳng những người hành nghề tự do (self-employed) hay làm chủ cơ sở kinh doanh nhỏ. Những người này có thể gặp một hai năm kiếm tiền không khá nhưng rất có thể họ có nhiều tiền dự phòng để trả nợ cho căn nhà khi chẳng may có những tháng kiếm không được nhiều tiền.

    * Từng bị xiết nợ mất nhà
    Hiện nay, những ai từng bị xiết nợ mất nhà (foreclosure) nếu muốn mua nhà trở lại thì phải đợi ít nhất là 7 năm sau mới hy vọng được cho vay hay không, thay vì chỉ phải đợi 5 năm như trước kia. Cho dù quí vị đã chăm chỉ xây dựng lại một bản tiểu sử tín dụng rất đẹp đẽ và có lợi tức khá, đều hòa, tiền bạc đã sẵn sàng, các nhà tài trợ (nếu muốn bán món nợ nhà của quí vị cho Fannie Mae và Freddie Mac) cũng không cho quí vị vay tiền nếu cái hạn kỳ (phạt) 7 năm chưa đủ.

    * Trả trễ thẻ tín dụng
    Các định chế tài trợ Fannie Mae và Freddie Mac ngày càng gắt gao hơn đối với những người xin vay tiền mua nhà mà bản tiểu sử tín dụng có một số lần trả nợ thẻ tín dụng trễ hạn, trả tiền vay nợ mua xe hay những thứ nợ khác trễ một hai kỳ.
    Trước đây, trả trễ hạn một hai kỳ thường được coi là tội rất nhỏ, đáng bỏ qua. Bây giờ nhà tài trợ khi xét đơn xin vay sẽ cộng thêm 5% của số tiền nợ mà người ta đang phải trả vào với phần nợ tổng cộng của người xin vay tiền mua nhà. Hậu quả, nó sẽ đội cái tỉ lệ công nợ của người ta lên cao hơn và có thể bị từ chối cho vay.
    Thí dụ, một người còn đang trả nợ số tiền vay hồi học đại học là 40.000 Mỹ kim, trả trễ hạn, bị cộng thêm 2.000 Mỹ kim vào với tổng số công nợ và đẩy tỉ lệ nợ so với lợi tức (debt to income ratio) dẫn đến không vay được tiền mua nhà.
    Trong tình thế khó khăn như hiện nay, những ai muốn vay tiền mua nhà phải thận trọng hơn nữa, đừng lỡ quên trả nợ thẻ tín dụng, nợ xe dù là một lần. Sơ xuất nhỏ dẫn đến thiệt hại lớn. – (VĐH)


    Mortgage và thất nghiệp

    Một số công ty bảo hiểm món nợ trả tiền thế cho chủ nhà thất nghiệp

    Ðây là sáng kiến không những cứu con nợ gặp cơn khó khăn bất ngờ mà còn cứu luôn cả cái túi của các hãng bảo hiểm món nợ mua nhà

    QUẬN CAM 03-06 (TH).- Bị thất nghiệp, bị tai nạn hay ốm nặng nằm bẹp ở nhà mấy tháng, ai không khỏi âu lo khi mỗi đầu tháng phải trả tiền nhà cho ngân hàng?

    Nợ nhà là cái khoản tốn kém nặng nhất cho một gia đình trung lưu, tháng nào xào tháng nấy.

    Nhiều người, khi mua nhà lần đầu đã trả trước dưới 20% (downpayment) nên chủ nợ buộc phải mua bảo hiểm cho món nợ. Người ta sợ rằng, vì lý do gì đó, con nợ không tiếp tục trả tiền hàng tháng, chủ nợ phải làm thủ tục siết nhà để bán đấu giá, thâu hồi lại vốn liếng đã bỏ ra cho vay.

    Ðó là chuyện bình thường xảy ra ở xứ này. Con nợ thất nghiệp, tiền chạy gạo còn khó khăn thì lấy đâu ra để trả tiền nhà?

    Nếu bán được nhà, người ta chắc chắn tung nhà ra bán trên thị trường để giải quyết khó khăn tài chính, chứ không đợi đến lần ngân hàng tịch thu. Nói khác, con nợ thường chỉ buông căn nhà ra cho chủ nợ làm thủ tục tịch thu và bán đầu giá khi họ ở cùng đường, không còn giải pháp nào khác để cứu vớt.

    Trong trường hợp con nợ phải mua bảo hiểm món nợ (MI) hay (PMI), các hãng bảo hiểm món nợ phải bồi thường cho chủ nợ các thiệt hại xảy ra khi căn nhà phải tịch thu và đem bán lại.

    Ðể giảm thiểu thiệt hại về phần họ, một số hãng bảo hiểm món nợ nhà đưa giải pháp bảo đảm trả nợ ngân hàng thay cho con nợ từ 6 đến 9 tháng với hy vọng con nợ có cơ hội vượt qua được cơn khó khăn tiền bạc bất thường. Ít ra có hai công ty bảo hiểm món nợ nổi tiếng quyết định thử nghiệm phương cách này.

    Công Ty MGIC Investment Corp., hồi tuần trước loan báo một chương trình như thế dành cho những người mua nhà có ít tiền trả trước (downpayment under 20%) mà họ gọi là chương trình “bảo vệ món nợ tiền nhà”.

    MGIC cho hay chương trình này hoàn toàn miễn phí cho giới tiêu thụ chứ không tiềm ẩn trong đó sự tốn kém nào với số tiền trả cho chủ nợ lên tới $2,000 một tháng và có thể kéo dài tới 9 tháng trong trường hợp con nợ bất ngờ bị thất nghiệp hoặc mất khả năng làm việc. Tuy nhiên, chương trình này chỉ giúp cho những người nào không có khả năng trả nợ cho chủ nợ trong 5 năm đầu (kể từ khi mua nhà) chừng nào công ty MGIC còn đứng bảo hiểm cho món nợ. Theo đó MGIC sẽ trả cho ngân hàng hay công ty tài trợ (chủ nợ) tối đa là $18,000 ($2,000 x 9 tháng).

    Trong dịch vụ kinh doanh bình thường, MGIC chỉ cung cấp bảo hiểm món nợ cho các công ty tài trợ, bồi thường cho họ gặp trường hợp con nợ “xù nợ” dẫn đến thiệt hại cho chủ nợ khi tịch thu và phát mãi căn nhà. Chương trình mới của MGIC được bổ túc vào với chương trình bảo hiểm món nợ hiện có.

    Patrick Sinks - tổng giám đốc điều hành của MGIC, nói rằng cái khoản bảo vệ món nợ cho người thất nghiệp “có thể tử tế đến không thể tưởng được” nhưng thật ra người ta cũng không “vị tha” hay “nhân đạo” hoàn toàn đâu. Tuy được tiếng cứu người nhưng sự thực thì họ cứu họ trước.

    MGIC tin rằng họ sẽ đỡ được rất nhiều tiền bằng cách ứng trước tiền trả nợ cho con nợ thay vì để cho chủ nợ tịch thu mà họ, cuối cùng, là kẻ “lãnh cán búa”, tức phải trả cho nhà tài trợ số tiền bị thiệt vì hành động “xù nợ” của con nợ.

    Trong khoảng thời gian từ khi thất nghiệp, mấy ai chịu để cho mất nhà một cách dễ dàng? Ai cũng cố bám lấy cứ sở cuối cùng là căn nhà và bằng cách này hay cách khác, người ta phải kiếm ra tiền mà tiếp tục sống (và tiếp tục kéo cày trả nợ).

    Theo lời ông Sinks, thất nghiệp và bệnh hoạn là hai nguyên do chính dẫn đến tình trạng buông căn nhà cho chủ nợ tịch thu. Bởi vì khi con nợ buông tay và chủ nợ bán đấu giá, không thu hồi lại đủ vốn, MGIC là công ty phải bỏ ra hàng chục ngàn đô la để trả cho chủ nợ bị thiệt hại của từng trường hợp. Bằng cách giúp con nợ cơ hội kiếm tiền trở lại, MGIC tin rằng số tiền họ bỏ ra trả cho nhà tài trợ (dù tối đa đến 9 tháng) mà con nợ gượng lại được, cũng còn đỡ tốn kém hơn là phải è cổ ra bồi thường những số tiền lớn hơn.

    Tuy nhiên, công ty này đặt ra một số giới hạn. Thứ nhất, họ chỉ giúp cho những con nợ nào trả trước (downpayment) từ 10% hoặc ít hơn. Thứ hai, người đó phải có điểm số tín dụng từ 620 điểm trở lên. Thứ ba, khoản bảo hiểm miễn phí đó chỉ có giá trị đối với các công ty tài trợ sử dụng MGIC là công ty bảo hiểm món nợ căn bản.

    Một công ty bảo hiểm món nợ khác tên là Genworth Financial Corp., gần đây “ăn chịu” với đại gia trong thị trường tài chính là GE Mortgage Insurance Co., và các bộ phận tài chính khác cũng của Ðại Công Ty G.E., cũng đang thử nghiệm một chương trình khác tương tự mà họ cũng nói rằng sẽ không tạo thêm tốn kém nào thêm cho người vay nợ.

    Kế hoạch của Genworth là giúp con nợ trả hàng tháng lên đến $2,500 cho chủ nợ suốt trong 6 tháng khi con nợ bị thất nghiệp bất ngờ. Khoản tiền hàng tháng vừa kể bao gồm luôn cả tiền thuế bất động sản (trả cho chính phủ) tiền bảo hiểm nhà, tiền lời và tiền vốn trả cho chủ nợ (danh từ chuyên môn trong nghề viết tắt là PITI = Principal, Interest, Tax, Insurance).

    Tuy nhiên, chương trình này chỉ được dành cho năm đầu tiên khi người ta mới mua nhà. Sau năm đầu, con nợ có thể tham gia chương trình bảo hiểm phụ trội nhằm dùng chương trình bảo hiểm phụ trội này trả cho chủ nợ, gặp trường hợp khó khăn tài chính bất thường. (Ðây cũng tương tự như chương trình bảo hiểm cho món nợ thẻ tín dụng mà nhiều công ty tín dụng đã áp dụng từ nhiều năm qua).

    Tương tự như chương trình của MGIC, chương trình của Wenworth chỉ có hiệu lực đối với các con nợ của nhà tài trợ sử dụng bảo hiểm món nợ của công ty này. Có điều họ không đòi hỏi con nợ phải có điểm số tín dụng cao mới chấp nhận, và cũng không có giới hạn tiền trả trước nhiều ít ra sao (loan-to-value limitations).

    Hiện nay, đang có khoảng 75 công ty tài trợ trên cả nước có các chương trình đặc biệt tương tự như vậy dưới hình thức “Bảo vệ món nợ mua nhà” (Mortgage Guardian) phòng trường hợp thất nghiệp”. Nhưng người ta phải trả thêm phí khoản phụ trội cho chương trình này.

    Càng ngày người ta thấy lợi ích của các chương trình giúp con nợ tránh tình trạng bị tịch thu nhà khi thất nghiệp hay đau ốm.

    TRẦN GIA

    Trích từ báo Người Việt online, June 3, 2004

    Về đầu trang