Trang Nhà  |  Tìm Nhà  |  Thị trường  |  Kiểm Tra  |  Mortgage  |  Mua Nhà  |  Bảo hiểm  |  Chủ nhà nên biết  |  Bán Nhà  |  Tài Liệu Khác  |  Máy Tính  |  Liên Kết

Toronto  Zoning  By-Law

Nguyễn Viết Tốn

1. Giới thiệu chung

Khi định mua nhà mà  sẽ thay đổi mục đích sử dụng, hay xây nhà mới, xây gara, Người Mua phải kiểm chứng lại theo Zoning By-Law.  Trong đó, quy định mọi thông số liên quan đến lô đất và mọi công trình, như: chiều rộng, chiều sâu tối thiểu của lô, diện tích xây dựng, chiều cao nhà, sân trước, sân sau, sân hai bên, lối xe ra vào, số chỗ đậu xe, kích thước , vị trí garage và các công trình phụ,  nếu thiết kế vi phạm nhỏ về Zoning, có thể xin phép điều chỉnh được.

Điều khó khăn nhất cho chủ nhà là số chỗ đậu xe, và ít khi được phép đậu xe trên driveway. Phải có chỗ đậu xe thêm thì mới hợp pháp hóa căn hộ tầng hầm được. Khi tầng hầm không được phép ở, giảm thu nhập, ảnh hưởng lớn đến kết qủa đầu tư.

Bài này chỉ giới thiệu sơ về ByLaw, còn cụ thể cho từng nhà, phải liên hệ với thành phố để xác nhận mới chắc đúng được.

Để hiểu rõ về vai trò của Zoning, xin xem  một số thí dụ về xin miễn giảm các dị biệt so với  zoning như trong
Biên bản họp ngày Feb 9, 2011, vùng East York( tiếng Anh), hoặc các trường hợp sau:


Nhà Blakley Ave., ngày 18/10/2007, còn dùng by-Law cũ của City of York Ý kiến các nhà trong vòng 60m (Public hearing Notice) Điều chỉnh/Cho Phép                 (Minor Variance/Permission,  Section 45 of the Planning Act) Mục đích: Duy trì nhà liên kế hiện nay, đổi gara thành chỗ ở, xin một chỗ đậu xe trước nhà Xin chỉnh Zoning by –Law: Section 8.3.(a), By-Law 1-83: bề rộng chỉ có 5.4m , yêu cầu ít nhất là 6 m. Section 8.3.(a), By-Law 1-83: Yêu cầu sân hông nhà tối thiểu 1.2 m, nhưng nhà hiện cách lằn ranh phía bắc chỉ có 0.76m Section 3.2.1.(d), By-Law 1-83: Yêu cầu chỗ đậu xe cách phía trước nhà 0.9m. Hiện chỉ cách cửa sổ 0.13 m Section 3.2.3.(e), By-Law 1-83: đậu xe trong gara, bên hông nhà hay sân sau. Xin đậu trước nhà Nhà Lanark Ave., ngày 27/10/2010,  dùng cả by-Law cũ của City of York, và By-Law mới Ý kiến các nhà trong vòng 60m (Public hearing Notice) Điều chỉnh/Cho Phép Minor Variance/Permission,  Section 45 of the Planning Act) Mục đích: thêm tầng hai, và một gara Xin chỉnh  City of York  Zoning by –Law 1-83: Yêu cầu sân trước 3.42m, nhưng chỉ có 3.12m Yêu cầu sân phiá Đông hông nhà 0.5m, chỉ có 0.22m Yêu cầu sân phiá Tây  hông nhà 1.2m, chỉ có 0.27m Không được đậu xe trong bãi cỏ trước nhà, Xin chỉnh Toronto Zoning by –Law 1156-2010: Yêu cầu hai bên hông gara có sân tối thiểu bằng một nửa chiều cao công trình là 2.14m, nhưng phía Tây chỉ có 0.39m, và phía Đông chỉ có 0.35m



2. Zoning By-law 569-2013 :
Ngày 9 tháng 5 2013, Toronto bắt đầu áp dụng Zoning By-Law mới. By-Law này không hủy hoàn toàn các By-Law cũ nhưng thay thế (supersede)các nội dung trùng lặp.  
a. Muốn tìm Toronto Zoning by –Law, trước hết, xin tìm ward của từng nhà từ trang mạng Totonto Ward Profiles .
Sau đó, tùy theo khu vực (ward), tìm Customer Services Counter của Building Departnment, địa chỉ và số điện thoại như sau:
• Toronto and East York District, Toronto City Hall, 100 Queen Street West, 416-392-7539       Wards: 14, 18, 19, 20, 21, 22, 27, 28, 29, 30, 31, 32
• North York District,            North York Civic Centre, 5100 Yonge Street, 416-395-7000     Wards: 8, 9, 10, 15, 16, 23, 24, 25, 26, 33, 34
• Etobicoke York District,         Etobicoke and York, 2 Civic Centre Court, 416-394-8002       Wards: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 11, 12, 13, 17
• Scarborough District,         Scarborough Civic Centre, 150 Borough Drive, 416-396-7526    Wards: 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 4

b. Xin vào trang mạng sau nghe giải thích về Toronto Zoning Bylaws 2013, bằng tiếng Anh:


http://communications3.torontomls.net/newstand/news/2013/mn1308/new_zoning_info_video.htm

c. Muốn đọc dạng text, xin vào http://www.toronto.ca/zoning/bylaw_amendments/ZBL_NewProvision_Chapter1.htm

d. Muốn tự tìm online, xin vào Trang mạng của Totonto Zoning By-Law 549-2013,
hay http://map.toronto.ca/maps/map.jsp?app=ZBL_CONSULT
và Volume 1, Chapter 1-800
hay Volume 2- Chafter 900 Exceptions, Part 1
và Volume 3- Chapter 900 Exceptions, Part 2




3. Tìm các ký hiệu cho một địa điểm



Đối với mỗi  địa diểm, đầu tiên tìm các ký hiệu  trên bản đồ zoning và  các bản đồ overlay.  Sau đó, tìm ý nghĩa các ký hiệu trong Tập 1 Và các ngoại lệ trong Tập 2 và 3 Thí dụ 1: nhà 3x, Arrowsmith Avenue, gần Keele / Lawrence Vào trang mạng zoning sau http://map.toronto.ca/maps/map.jsp?app=ZBL_CONSULT Search theo địa chỉ, click "+" để phóng to bản đồ , Click "Legend" trong menu bên trái, rồi check/click mỗi lần mỗt ô, để có từng thông tin mỗi lần. Check Zonning Categories: kết qủa màu vàng, Residential, RD (f15.0 ; a 550 ) (x5) unchecked Zoning Categories, check Overlay Layers , rồi check từng layer một lần, kết qủa: Height:           HT10.0; ST 2 Lot Coverage:   35% Policy Area:     No Rooming House: No



4. Ý nghĩa các ký hiệu

Các chữ tắt hay dùng: a (area), f (frontage), ht (height), st (storey), u (unit) , d (max floor index), RD Residential Detached f15.0   front lot ít nhất là 15 m (49 ft)   a275 diện tích lot  đất ít nhất là 275 sqm (5920 sqft) (x5) 252 là Ngoại lệ RD 5. http://www.toronto.ca/legdocs/bylaws/2013/law0569-schedule-a-vol2-ch900-part1.pdf Volume 2- Chafter 900 Exceptions, Part 1 Dùng công cụ Find , tìm được trong trang 437 Volume 2 http://www.toronto.ca/legdocs/bylaws/2013/law0569-schedule-a-vol2-ch900-part1.pdf Volume 2- Chafter 900 Exceptions, Part 1 (5) Exception RD 5 The lands, or a portion thereof as noted below, are subject to the following Site Specific Provisions, Prevailing Bylaws and Prevailing Sections: Site Specific Provisions: (A) Despite regulation 10.20.40.70 (3), the minimum side yard setback is 1.8 metres; and (B) On 97 Hillmount Avenue regulation 10.5.80.40(2) does not apply if the building complies with OMB Order PL100076. Prevailing By-laws and Prevailing Sections: (A) Schedule `D' Airport Hazard Map from City of North York zoning by-law 7625. (HT 10.0) cao nhất là 10 metres/32.8 ft và ( ST2 ) Nhà nhiều nhất 2 tầng Trở lại trang mạng A.   Nhấp vào Table of Contents, sẽ mở tập tin law1156-table-of-contents[1].pdf,   dùng công cụ Find, tìm ký hiệu (RM), được  10.80 Residential Multiple Dwelling Zone (RM), trang 52. trong Tập 1, lần lượt các chi tiết như sau: 10.80.1.Đại cương : mục đích, interpretation. 10.80.20. Được phép dùng: 10.80.20.10. Chính/chủ yếu 10.80.20.20. Chính với điều kiện, ghi ở mục (100) dưới đây 10.80.20. 30. Công trình phụ: có điều kiện,như căn hộ tầng hầm (second suite) 10.80.20.40. Loại công trình xây cất, với điều kiện, ghi ở mục (100) dưới đây 10.80.20.100. Các điều kiện cho từng loại công trình 10.80.30.Yêu cầu của lô đất 10.80.30.10. Diện tích : ghi axxx, là diện tích nhỏ nhất sqm; nếu không ghi, thì bằng 30 lần bề rộng Ghi auxxx , là diện tích nhỏ nhất sqm cho mỗi đơn vị nhà ở. 10.80.30.20. Bề rộng:  ghi fxx bề rộng ngắn nhất, nhà này f15 là  15m Nếu không ghi, thì 12.0 m cho lot của nhà độc lập 15.0 m cho lot của các nhà liên kế 18.0 m cho lot của mội duplex hay triplex 24.0 m cho lot của mỗi fourplex hay chung cư Nếu một nhà liên kế, fourplex hay chung cư , thuộc về 2 lot, thì bề rộng ngắn nhất cho mỗi lot là 50% các số trên. 10.80.30.40. Diện tích xây dựng: nếu có ở Lot Coverage Overlay Map, thì Diện tích xây dựng rộng nhất là số  % ấy của lot đất. 10.80.40.  Công trình: đại cương, số lượng u2, nhiều nhất là  2 nhà ở Hướng của công trình và đường: không áp dụng Quy Định chung  5.10.40.1 , (2) hay (3) 10.80.40.10.  Chiều cao: (1) Tối đa: (A) theo số trên Height Overlay Map, metre; nếu không thì (B) 10 m cho nhà độc lập, liên kế (C)  12 m cho các nhà khác (2) Tường chính chung quanh: tối đa 6m, hay thấp hơn 3m các trương hợp (1)trên (3) Số tầng, theo Height Overlap map, nếu có (4) Tầng trệt:  cao hơn chung quanh không quá 1.2m (5) Khi cao hơn 1.2 m thì không cao hơn các nhà đã xây (6) Attic: nhà độc lập, rộng không quá 40% nhà 10.80.40.20 Chiều dài         (1) Không quá 17 m (2) Khi lô đất  yêu cầu rông hơn 12m, và  nhà không rộng hơn 50% nhà hiện nay, cao tối đa 5m, cách đường ranh ít nhất 3m, thì có thể thêm tối đa 2 m 10.80.40.30 Chiều sâu    Tường sau của nhà độc lập và liên kế , chưa kể phần một tầng nối thêm, cách setback sân trước không quá 19 m 10.80.40.40 Diện tích sàn:  theo dxx 10.80.40.50. Diện tích công trình phụ: (1) Ban công nhà độc lập, không quá 4 cái, mỗi cái tối đa 4 sqm (2) cho nhà liên kế: tối đa 3 cái,  mỗi cạnh chỉ có một, mỗi cái nhỏ hơn 4 sqm, cách nhà kế bên 1.8 m. 10.80.40.70. Khoảng cách: (1) Trước :Khi 10.5.40.70.(1) không áp dụng , thì ít nhất 6 m (2) Sau: ít  nhất là số lớn hơn giữa 25% chiều sâu lô và 7.5m (3) hai bên: 1.2 m cho nhà độc lập, 1.5 m nhà lien kế, 1.8 m nhà duplex, triplex và 2.4 m cho các nhà khác



5. Vài thí dụ khác

Hy vọng bài viết không làm mất thời gian của Quý Khách.

Nguyễn Viết Tốn
Oct 1, 2014