Năm
....
.... |
1973 | 1974 |
1975 | 1976 |
1977 | 1978 |
1979 | 1980 |
1981 | 1982 |
1983 | 1984 |
1985 | 1986 |
1987 | 1988 |
1989 | 1990 |
1991 | 1992 |
1993 | 1994 |
1995 | 1996 |
1997 | 1998 |
1999 | 2000 |
2001 | 2002 |
2003 | 2004 |
2005 | 2006 |
2007 | 2008 |
2009 | 2010 |
2011 | 2012 |
2013 | 2014 |
2015 | 2016 |
2017 | 2018 |
2019 | 2020 |
2021 | 2022 |
|
Price Toronto
$ |
40,605 | 52,806 |
57,581 | 61,389 |
64,559 | 67,333 |
70,830 | 75,694 |
90,203 | 95,496 |
101,626 | 102,318 |
109,094 | 138,925 |
189,105 | 229,635 |
273,698 | 255,020 |
234,313 | 214,971 |
206,490 | 208,921 |
203,028 | 198,150 |
211,307 | 216,815 |
228,372 | 243,255 |
251,508 | 275,231 |
293,067 | 315,231 |
335,907 | 351,941 |
376,236 | 379,347 |
395,460 | 431,469 |
449,566 | 478,739 |
520,189 | 556,602 |
609,119 | 729,917 |
822,681 | 787,842 |
819,319 | 929,699 |
|
Vàng USD/oz
$ |
97.39 |
154.00 |
160.86 |
124.74 |
147.84 |
193.40 |
306.00 |
615.00 |
460.00 |
376.00 |
424.00 |
361.00 |
317.00 |
368.00 |
447.00 |
437.00 |
381.00 |
383.51 |
362.11 |
343.82 |
359.77 |
384.00 |
383.79 |
387.81 |
331.02 |
294.24 |
278.98 |
279.11 |
271.04 |
309.73 |
363.38 |
409.72 |
444.74 |
603.46 |
695.39 |
871.96 |
972.35 |
1,224.53 |
1,571.52 |
1.655.50 |
1,193.60 |
1,195.90 |
1,189.51 |
1,060.30 |
1,257.15 |
1,278.30 |
1,509.30 |
1,879.47 |
|
Vàng CAD/oz
$ |
--- |
174.80 |
137.52 |
139.23 |
193.95 |
278.54 |
775.48 |
669.00 |
453.05 |
580.79 |
486.17 |
409.52 |
474.85 |
534.11 |
595.44 |
484.25 |
480.85 |
447.45 |
405.00 |
416.03 |
512.07 |
409.52 |
553.40 |
475.71 |
397.29 |
438.42 |
415.67 |
400.52 |
455.91 |
539.93 |
529.41 |
526.57 |
636.57 |
742.16 |
908.76 |
1072.21 |
1,169.41 |
1,341.76 |
1.682.16 |
1,665.07 |
1,374.17 |
1,526.31 |
1,372.64 |
1,467.84 |
1,635.15 |
1,750.86 |
1,978.50 |
2,321.50 |
|
Thu nhập
$ |
____ |
|
|
|
|
|
____ |
65,400 |
|
|
|
|
65,800 |
|
|
|
|
68,400 |
64,400 |
68,000 |
60,800 |
64,400 |
62,200 |
64,800 |
63,400 |
66,100 |
69,900 |
71,700 |
73,700 |
71,300 |
71,600 |
69,500 |
68,700 |
69,600 |
69,800 |
69,900 |
70,500 |
73,400 |
69,740 |
71,210 |
72,830 |
75,270 |
78,280 |
109,480 |
|
|
78,373 |
123,000 |
____ |
|
Mortg tháng
$ |
____ |
____ |
____ |
____ |
|
|
|
____ |
|
|
____ |
|
|
|
____ |
|
|
1,416 |
1,309 |
1,405 |
1,213 |
1,309 |
1,250 |
1,320 |
1,282 |
1,354 |
1,456 |
1,504 |
1,557 |
1,493 |
1,501 |
1,445 |
1,424 |
1,448 |
1,453 |
1,464 |
1,480 |
1,557 |
1,189.51 |
1,372.64 |
1,060.30 |
1,467.84 |
|
Prime Rate
% |
9.5 | 11.0 |
9.75 | 9.25 |
8.25 | 11.5 |
15.0 | 18.25 |
17.25 | 17.25 |
11.0 | 11.25 |
10.0 | 9.75 |
9.75 | 12.25 |
13.5 | 12.75 |
8.00 | 7.25 |
5.50 | 8.0 |
7.5 | 4.75 |
6.0 | 6.75 |
6.5 |
7.50 |
4.00 |
4.50 |
4.5 |
4.25 |
5.00 |
6.00 |
6.00 |
3.50 |
2.25 |
3.00 |
3.00 |
3.00 |
3.00 |
2.85 |
2.70 |
2.70 |
3.20 |
|
Infla
Canada
% |
7.47 |
10.97 |
10.69 |
7.59 |
7.96 |
8.97 |
9.14 |
10.11 |
12.47 |
10.79 |
5.89 |
4.31 |
3.96 |
4.19 |
4.36 |
4.03 |
4.98 |
4.79 |
5.64 |
1.49 |
1.87 |
0.17 |
2.15 |
1.57 |
1.62 |
1.00 |
1.73 |
2.72 |
2.53 |
2.26 |
2.77 |
1.86 |
2.21 |
2.01 |
2.14 |
2.37 |
0.31 |
1.78 |
2.91 |
1.52 |
0.94 |
1.91 |
1.13 |
1.43 |
1.6 |
2.27 |
1.95 |
0.72 |
2.77 |
|
UE
%
% |
|
|
6.10 |
6.90 |
7.20 |
6.60 |
6.90 |
6.60 |
9.8 |
10.40 |
9.00 |
7.90 |
7.70 |
6.10 |
5.00 |
5.00 |
6.20 |
9.50 |
10.8 |
10.90 |
9.60 |
8.70 |
9.00 |
8.40 |
7.20 |
6.30 |
5.70 |
6.30 |
7.20 |
6.90 |
6.80 |
6.60 |
6.30 |
6.40 |
6.50 |
9.00 |
8.70 |
7.80 |
7.80 |
8.2 |
7.7 |
7.6 |
7.3 |
6.8 |
6.5 |
6.0 |
5.6 | 5.6 | 9.6 |
|
Popu
CMA
thousand |
____ |
|
|
|
____ |
|
|
|
2,999 |
|
|
|
____ |
|
|
|
|
|
3,896 |
|
|
|
____ |
|
|
|
|
|
4,683 |
|
|
|
|
|
____ |
|
|
|
|
|
____ |
|
Afford Mortg
$ |
____ |
|
|
|
|
|
____ |
|
|
|
|
|
____ |
|
|
|
|
130,514 |
171,512 |
196,255 |
198,725 |
171,512 |
170,914 |
232,559 |
200,425 |
197,699 |
217,321 |
234,583 |
347,571 |
315,481 |
317,172 |
313,782 |
285,149 |
261,561 |
262,524 |
349,665 |
417,316 |
401,222 |
____ |
____ |
____ |
|
Sale Toronto
houses |
16,335 |
17,318 |
22,020 |
19,025 |
20,512 |
21,184 |
23,466 |
26,017 |
29,625 |
25,336 |
30,046 |
31,905 |
45,509 |
52,919 |
43,475 |
49,381 |
38,960 |
26,779 |
38,144 |
41,703 |
38,990 |
44,237 |
39,237 |
55,779 |
58,014 |
55,344 |
58,957 |
58,343 |
67,612 |
74,759 |
78,898 |
83,501 |
84,145 |
83,084 |
93,193 |
74,552 |
87,308 |
85,545 |
89,096 |
85,585 |
87,111 |
92,867 |
101,299 |
113,133 |
92,394 |
78,015 |
87,825 |
95,151 |
|
Ghi chú bảng kê bên trái:
Vì địa giới Toronto thay đổi, các số liệu sau có thể không cùng một diện tích ( Toronto, GTA,.. ), nhưng tạm dùng sự thay đổi theo hằng năm để so sánh
- Price Toronto : Giá nhà vùng Đại Toronto (diện tích có thay đổi, trong thời gian qua), bán qua mạng MLS.
- Giá vàng tính theo USD, http://www.nma.org/pdf/gold
/his_gold_prices.pdf và tháng 12 hằng năm
- Giá vàng theo CAD, tháng 12 hằng năm : http://goldprice.org/gold-price-canada.html
- Thu nhập :Trung vị (median income) là thu nhâp giữa tối đa và tối thiểu, chưa trừ thuế, của một gia đình, vùng Toronto. http://www.torontocondobubble.com/2013/02/median-income-in-toronto-from-1990.html
- Mortg tháng: Tiền trả Mortgage hằng tháng, cộng với $400 (thuế và tiền điện, nước gas), là 32% thu nhập
- Prime Rate, lãi suất tùy theo ngân hàng, thí dụ của TD hiện nay là 3%, bằng Bank of Canada Rate 1% cộng chi phí của ngân hàng 2% nữa. Prime Bank Rate này thường bằng với loại variable, 5 years closed.
- Infla, mức lạm phát Canada, bình quân từng năm http://www.inflation.eu/inflation-rates/canada/historic-inflation/cpi-inflation-canada.aspx
- UE Rate, Tỉ lệ thất nghiệp Ontario từng năm http://www.stats.gov.nl.ca/statistics/Labour/PDF/UnempRate.pdf
- Popu CMA, dân số City of Metropolitan Area Toronto, đơn vị tính 1,000 người. http://www.demographia.com/db-cancma.htm
- Afford Mort: từ tiền có thể trả mortgage mỗi tháng, và lãi suất, tính ra số tiền được vay
- Sale Toronto : số lượng nhà bán qua mạng Toronto ML
Bong bóng nhà đất Toronto 1989
Bong bóng bất động sản sảy ra khi giá nhà tăng nhanh hơn mức lạm phát, nhanh hơn thu nhập của gia đình, và nhanh hơn sự tăng trưởng kinh tế. Những yếu tố góp phần làm nên bong bóng này như : lãi suất tiền vay thấp, cho vay tiền dễ dàng, và tăng người nhập cư. Như bên Mỹ, chính sub-prime mortgage trong một thị trường tài chánh thiếu kiểm soát đã gây thảm họa cho nên kinh tế.
Chính lãi suất thấp và cho vay dễ dàng đã lôi kéo nhiều nguời mua vào một cuộc đua quá sức. Hơn 50 năm qua, Canada chưa bao giờ có lãi suất hạ như bây giờ, năm 2013. Nhưng nếu lãi suất tăng dần lên, thi khả năng mua nhà sẽ mau chóng giảm đi. Tuy vậy, lãi suất mới chỉ là một phần, chính việc xây thêm nhiều nhà mới, tăng dân số, tăng người nước ngoài mua nhà, tăng mức lạm phát ( năm 2013 mức lạm phát thấp, nhưng giá nhà vẫn cao ??) cũng như tăng thu nhập góp phần làm tăng giá nhà.
Gần đây nhất, là bong bóng nhà vào năm 1989 tại Toronto. Khi thị trường Toronto đảo chiều, Vancouver cũng thế mặc dù Vancouver chỉ lên giá cao nhất vào năm 1994. Nhưng kỳ lạ ở chỗ các thành phố khác trong Canada không chịu ảnh hưởng.
Vào năm 1984, giá nhà bình quân Toronto chỉ khoảng $95,000 ( bảng kê bên trái $102,318) Giá nhà bắt đầu tăng vào giữa năm 1985, và cao nhất là tháng Tư năm 1989 là $261,000 ( bảng kê là $273,698), thành 274% trong 5 năm ( bảng bên cho 273698 /102318= 267%). Và giá giảm dần còn $189,000 tháng 8, 1993 ( bảng bên là $206,490, thấp nhất là năm 1996 $198,150, bằng giá 9 năm về trước , năm 1987 $189,105). Sau đó, tiếp tục tăng lên $275,231 năm 2002 bằng đỉnh $273,698 năm 1989, 13 năm về trước.
Vào những năm cuối của thập niên 1980, tỉ lệ thất nghiệp thấp chưa từng thấy, kéo theo nhiều người nhập cư nên cần nhà ở, làm bong bóng bất động sản này bùng phát. Các nhà thầu xây thêm nhiều nhà mới, nhưng giá thì chưa tăng,
Đỉnh của lãi suất vào năm 1989, kết hợp với tỉ lệ thất nghiệp lên cao, làm xì bóng cùng lúc với giảm người nhập cư.
Điều quan trọng là mặc dù giá nhà đã giảm từ năm 1989 đến năm 1993, nhưng giá 1993 vẫn còn cao hơn là $95,000 của giá 9 năm trước . Trong khoảng thời gian từ bắt đầu cho đên khi xì hơi bong bóng, giá nhà chỉ lệ thuộc 42%, không phải hoàn toàn 100 % vào mức lạm phát. Sau đó, mặc dù lạm phát thay đổi, nhưng giá nhà vẫn ổn định trong gần 4 năm.
Bong bóng Toronto khởi đầu với tăng giá condo, Còn các loại nhà khác thì chưa tăng giá.
Khi gỉảm, thì condo giảm giá 39%, còn các loại khác chỉ giảm có 27%
Đặc biệt trong thời kỳ này, lãi suất lại tăng giảm cùng chiều với giá nhà: năm 1983 từ 11% lên 13.5% năm 1989, rồi giảm xuống chỉ còn 4.75 % năm 1996
|