Trang Nhà  |  Tìm Nhà  |  Thị trường  |  Kiểm Tra  |  Mortgage  |  Mua Nhà  |  Bảo hiểm  |  Chủ nhà nên biết  |  Bán Nhà  |  Tài Liệu Khác  |  Máy Tính  |  Liên Kết

Bán nhà và thuế thu nhập

Nguyễn Viết Tốn

Canada bây giờ cũng phải tận thu thuế. Trước đây, sau khi bán nhà đang ở, không phải nộp thuế thu nhập dù có lời, sở thuế không quan tâm đến thời gian thực ở trong nhà này. Mỗi gia đình chỉ được chọn một nhà làm nơi ở chính cho mỗi năm. Nhưng từ năm 2016, những người chủ từ hai nhà trở lên, khi bán nhà, phải kê khai trong mẩu T2091, thời gian chọn nhà này làm nơi ở chính, và chỉ được miễn thuế, tính theo tỉ lệ với năm là chủ nhà.
Thí dụ những người già, không cần ở thành phố, dọn về nhà nghỉ mát ở vùng quê. Trong năm 2016 bán nhà nghỉ này, thì chỉ được miễn thuế những năm chọn nhà này làm nơi ở chính, ̀những năm còn ở thành phố thì phải chịu thuế thu nhập khi bán nhà nghỉ này

Nếu bạn có nhiều nhà  cho thuê,  bạn cần tham khảo ý kiến của chuyên viên thuế,  kế toán hay  luật sư, để sau này khi bán nhà,  khỏi phải nộp những khoản thuế ngoài ý muốn.

Thí dụ về cách tính thu nhập chịu thuế:

50% tiền lãi là :       50% x 212, 500 = 106,250
Recapture CCA                                =   56,000
Cộng                                                    162,250 
Nếu bạn không có thu nhập khác, thì tiền thuế phải nộp ít nhất là $54,000.

Làm sao có thể giảm tiền thuế này ?

• Không nộp Capital Gain nếu không trừ CCA: Để không phải tính  thu nhập do tiền lãi, thì chỉ có cách duy nhất là ngay từ đầu không  được  trừ CCA  và chọn là nơi ở chính.
• Giảm Recapture CCA:  Để có thể giảm tiền này, rất khó mà chứng minh  rằng tiền lãi là do giá trị đất (land value) tăng, chứ không phải do giá nhà ( building value), nghĩa là phải tăng  giá trị đất lên.

      Trở lại thí dụ trên, giá trị đất phải tăng lên hơn  $284,000 cho đến $340,000 thì recapture CCA mới bằng 0.

        Không  thể nào chứng thực được giá trị còn lại một nhà 2,000 sf,  45 năm, mà chỉ có  $44,000 và tiền đất là $340,000 để khỏi nộp recapture CCA
Tóm lại, nếu mua nhà, thì không nên trừ CCA, vì sau này , khi bán nhà không những vừa phải nộp thuế tiền lãi, mà cũng còn phải recapture CCA trở lại vào thu nhập nữa.  Còn nếu bạn cần , thì cứ khai CCA để giảm thuế ngay, đến khi nào bán thì tính sau. Bạn cần trao đổi kỹ với chuyên viên thuế trước khi quyết định.

Capital Gains  2016 của Thuế Vụ Canada

1.  Nhà  ở (principal residence), không khai khấu hao CCA ( capital cost allowance),  khi bán không phải tính thuế thu nhập cho thời gian được chọn là nơi ở chính.
2. Nhà có cho mướn, khi bán xong, phải tính thuế thu nhập, tỉ lệ trên phần cho mướn có khai CCA.
3. Khi bán nhà  đã cho mướn, có hai khoản tiền phải cộng vào thu nhập  tính thuế:
   • Tiền lãi khi bán nhà (capital gain): là tiến bán trừ chi phí bán, chi phí mua, tiền mua, tiền  sửa chữa lớn.
   • Hoàn trả tiền khấu hao (recapture capital cost allowance):  trong thời gian cho thuê nhà, bạn đã được phép  trừ tiền khấu hao, giảm thu nhập tính thuế, thì khi bán, bạn phải cộng tổng số tiền  đã truy trừ này vào thu nhâp tính thuế trong năm bán nhà.
4. Khi thay đổi mục đích sử dụng nhà ( trang 41và 42 của tài liệu), Sở Thuế coi như đã bán nhà.Tuy nhiên, có thể xin áp dụng quy luật 4 năm trì hoãn như sau:

              A    Nhà đang cho mướn một phần hay cả nhà, chuyển sang  khai thuế như là nhà ở chính:

• a   Khi chuyển  nhà đang cho mướn thành nhà ở, phải tính Capital Giains, bồi hoàn khấu hao CCA theo giá thị trường. Nhưng có thể xin trì hoãn nộp tiền này cho đến khi thực sự bán nhà, bằng cách khai deduction tại dòng 256 của form T1 General Income Tax.
• b.  Nếu bạn chưa bao giờ khai CCA  của nhà này, và hiện nay chuyển thành nhà ở chính thì khi bán, không phải tính  tiền lãi (capital gain) vào thu nhập cho những năm được chọn là nơi ở chính. 
• c.  Bắt đầu  bằng  cách  kèm theo hồ sơ khai thuế  một thư có ký tên xin áp dụng subsection  45(3) of the Income Tax Act.
• d. Bạn có 4 năm kể từ năm này  cho đến  khi bạn thực sự chuyển vào ở trong nhà này hay bán nhà này.

         B    Nhà đang ở, dù  chuyển sang cho mướn một phần hay cả nhà, nhưng tiếp tục khai thuế như là nhà ở chính:

• Bạn không phải nộp capital gain khi chuyển mục đích sử dụng nhà.
• Bạn phải báo cáo tiền cho thuê đã thu     .
• Bạn không được khai CCA
• Dù bạn không dọn vào ở, bạn chỉ được coi nhà này như nhà ở,  mà không phải nhà nào khác.
• Bạn có thể không bị giới hạn 4 năm, với một số điều kiện.