Món nợ nhì và bán nhà

Vì trị giá căn nhà trên thị trường tuột dốc, ông phải đề nghị ngân hàng cho ông bán với giá bên dưới số tiền ông đang nợ (short sale). Ông đã cố gắng bán lấy huề vốn từ hơn hai năm qua mà không nổi.
Tuy nhiên, sự trục trặc xảy ra rất có thể làm hỏng chuyện bán nhà, chỉ vì vài ngàn Mỹ kim từ một món nợ nhì (second mortgage).
Như rất nhiều người mua nhà khác, vì không đủ tiền trả trước (downpayment) 20%, ông Johnny Ng. đã vay hai món nợ khi mua nhà để tránh phải trả tiền bảo hiểm cho món nợ (PMI) hàng tháng.
Món nợ nhất (first mortgage) 260.000 Mỹ kim của ông được công ty tài trợ địa ốc bán lại cho Freddie Mac. Món nợ nhì 50.000 Mỹ kim thì ông vay từ một công ty chuyên cho vay các món nợ đặc biệt (lấy lệ phí cao và lãi suất cao) có tên là Specialized Loan Servicing LLC.
Vì trị giá căn nhà của ông trên thị trường tụt xuống bên dưới tổng số nợ của ông trên căn nhà, ông đành phải xin chủ nợ cho bán nhà với giá bán bên dưới món nợ. Tuy nhiên, Freddie Mac cho hay, họ chỉ bằng lòng chia số tiền bán được cho chủ món nợ nhì 3.000 Mỹ kim mà thôi. Trong khi đó, công ty Specialized Loan Servicing LLC bắn tiếng cho biết họ chỉ chấp nhận cho bán căn nhà nếu họ được chia tối thiểu 7.000 Mỹ kim.
Khi có một vụ bán nhà xiết nợ (foreclosed), số tiền bán được, sau khi trừ hết các chi phí, ưu tiên trả hết cho chủ nợ nhất. Còn dư đồng nào, mới tới các chủ nợ phụ (junior liens) thứ hai, thứ ba v.v… Thường thì chủ các món nợ phụ khó có cơc hội vớt vát được đồng nào, khi tình hình thị trường địa ốc quá tồi tệ.
“Nếu chủ nợ nhì của ông Johnny Ng. nhất định đòi số tiền họ muốn, sẽ dẫn đến tình trạng mọi người sẽ mất, sẽ thiệt nặng hơn.” Địa ốc viên đại diện cho ông Ng. phát biểu. “Thị trường địa ốc sẽ khốn đốn nhiều hơn, nếu tất cả mọi người đều găng”.
Hồi năm ngoái, mọi giới từ chuyên viên địa ốc, các nhà tài trợ, các cơ quan chính phủ đồng ý với nhau rằng, thúc đẩy bán nhà dưới món nợ thật nhiều hơn lên, là một trong những giải pháp cứu thị trường địa ốc. Nếu có quá nhiều nhà bị xiết nợ, thị trường địa ốc có nguy cơ sụp đổ và kéo theo cả nền kinh tế.
Khi cho phép bán nhà dưới món nợ, sự thiệt hại của nhà tài trợ hay chủ nợ sẽ ít hơn, con nợ cũng ít tai hại hơn về mặt tín dụng. Một trong những chương trình cứu nguy thị trường địa ốc của Chính phủ Liên bang, là tặng tiền thưởng cho cả chủ nợ lẫn con nợ để thu xếp bán nhà dưới món nợ.
Rất nhiều khu vực thị trường địa ốc tuột dốc quá bạo, trị giá nhà thấp hơn món nợ, nên những ai muốn bán nhà đều không bán nổi, nhất là những người chẳng may thất nghiệp.
Nhưng nếu những chủ nhà thất nghiệp đó lại có tới hai món nợ trên căn nhà, muốn bán dưới món nợ cũng không phải dễ.
Hầu hết các món nợ nhất, như món nợ nhất của ông Ng. thường do hai định chế tài trợ Fannie Mae và Freddie Mac do chính phủ liên bang làm chủ nợ hoặc bảo đảm món nợ. Món nợ nhì thường có chủ nợ là các ngân hàng, công ty tài trợ đặc biệt, quỹ tiết kiệm nào đó.
“Nếu tôi là chủ món nợ nhì, tôi có thể làm găng để hy vọng vớt vát được nhiều hơn.” Greg Hebner phát biểu. Ông là chủ tịch công ty MOS Group Inc., một công ty ở Irvine, California, làm dịch vụ đại diện cho nhà tài trợ hay các công ty thu nợ để tiếp xúc với con nợ.
Vì vậy, dễ dẫn tới tình trạng bán nhà dưới món nợ bị trục trặc rồi hỏng ngang, vì chủ nợ nhì không chấp nhận.
Cho đến ngày 30-6-2010, trên cả nước Mỹ có khoảng 11 triệu chủ nhà đang ôm các món nợ cao hơn trị giá căn nhà. Đồng thời, có khoảng 2,5 triệu chủ nhà có trị giá nhà thụôc về mình (equity) chỉ được 5%, theo các dữ liệu của công ty khảo cứu thị trường CoreLogic.
Nếu muốn bán nhà, chủ nhà phải bù thêm tiền vào để trả nợ ngân hàng, hiển nhiên không ai chấp nhận. Giải pháp còn lại là hoặc bỏ nhà cho ngân hàng tịch biên, hoặc điều đình bán nhà dưới món nợ.
Theo giới chuyên viên, tiến trình giải quyết hồ sơ bán nhà dưới món nợ đầy những mìn bẫy để thất bại. Các công ty dịch vụ thu nợ (loan servicers đại diện cho chủ nợ), thường không có đầy đủ nhân sự được huấn luyện để giải quyết một núi nhà cần bán dưới món nợ, mà hoàn cảnh của mỗi người đều khác nhau, không ai giống ai. Tiến trình bán nhà dưới món nợ kéo dài nhiều tháng, vì thời gian chờ đợi để cho chủ nợ, công ty dịch vụ thu nợ, công ty bảo hiểm món nợ đồng ý với cái giá bán. Khi thị trường diễn biến bất thuờng và lại còn đổ dốc, rất khó cho họ đồng ý với nhau về giá. Đó là chưa kể tới những ngần ngại của các chủ nợ vì sợ mình bị lừa.
Nợ nhì trở thành một trong những trở ngại chính cản trở một vụ bán nhà dưới món nợ. Nhiều hơn một phần ba trên tổng số 1,33 triệu căn nhà đang ở trong một giai đoạn nào đó của tiến trình xiết nợ và có ít nhất một món nợ nhì, theo các con số của CoreLogic.
Vì thị trường địa ốc đổ dốc, những món nợ nhì và các món nợ dùng trị giá nhà để vay (home-equity lines of credit) chẳng còn giá trị gì.
Theo thống kê, khoảng ba phần tư của số nợ khoảng một ngàn tỉ đồng nợ nhì đã không được trả nợ tính đến ngày 30-6 vừa qua, mà chủ nợ là các ngân hàng thương mại. Trong số này, khoảng 430 tỷ Mỹ kim do 4 ngân hàng lớn nhất nước làm chủ nợ là Bank of America, Wells Fargo, JPMorgan và Citigroup. Nếu ép họ tha nợ hoặc chấp nhận lấy tượng trưng một ít tiền, sẽ ảnh hưởng đến đồng vốn của họ không ít.
Giới chuyên viên địa ốc cho rằng, các ngân hàng không cư xử đồng đều. Có ngân hàng dễ điều đình, có ngân hàng khá khó.
Ngân hàng Wells Fargo hiện gửi nhân viên tới một số thị trường để thẩm định tại chỗ trị giá căn nhà, ngay trước khi nhận được đơn đề nghị bán dưới món nợ. Ngân hàng Bank of America tăng cường gấp đôi số nhân viên hồi năm ngoái, để tiến hành nhanh các vụ bán dưới món nợ. Bank of America nói rằng, từ đầu năm đến tháng 9 năm nay, họ đã chấp thuận cho bán dưới nợ 70.000 căn nhà, nhiều gấp đôi năm ngoái.