Vũ Đức Hiền

Bị kẹt vì không trả nổi tiền nhà trong khi trị giá căn nhà xuống thấp hơn số tiền còn đang nợ? Có những lời quảng cáo trên mặt báo hay trên internet nói, người ta có thể bán giúp quí vị căn nhà và tránh bị điểm xấu trên bản tiểu sử tín dụng (bad credits).

Lời quảng cáo thật hấp dẫn đối với các người chủ nhà đang tấn thối lưỡng nan.

Tuy nhiên, dù quí vị bỏ nhà cho chủ nợ siết lấy (foreclosure) hay bán dưới món nợ (short sale), với sự chấp thuận của chủ nợ, đều làm điểm số tín dụng (credit scores) của quí vị xuống thấp rất nhiều.

“Cả hai trường hợp bán nhà dưới món nợ hay bị nhà tài trợ xiết nợ cũng đều ảnh hưởng tiêu cực với điểm số tín dụng và các dữ kiện đó là dấu hiệu của sự nguy hiểm khi cho vay trong tương lai.” Ông Tom Quinn, Phó chủ tịch công ty Isaac Corp., nói với báo chí gần đây. Công ty Isaac sáng chế ra bảng thang điểm điểm số tín dụng (FICO scores), mà kỹ nghệ tài trợ sử dụng rất phổ biến, để cứu xét cho vay tiền, từ mua xe trả góp đến mua nhà.

Ông nói: “Ai nói rằng bán nhà dưới món nợ sẽ không ảnh hưởng tới điểm số tín dụng là nói tầm bậy”.

Điểm số tín dụng được xếp đặt để lượng định xem người đứng đơn xin vay tiền đáng tin cậy tới đâu, khi nhìn vào  sự nghiêm trọng (khác biệt giữa sự khai phá sản với trả trễ số tiền hàng tháng cho cái xe hơi), sự điều hòa thường xuyên (trả trễ một lần hay rất nhiều lần), thời điểm (mới đây hay năm ngoái), xuất hiện trên bản tiểu sử tín dụng.

Tuy cả hai trường hợp đều nghiêm trọng và cùng đẩy điểm số tín dụng xuống thấp hơn nhiều, nhưng tầm mức có thể khác nhau. Thí dụ, nếu người chủ nhà bán nhà dưới món nợ mà lại tiếp tục trả nợ điều hòa tới ngày chuyển quyền sở hữu nhà, chắc chắn điểm số tín dụng sẽ khác xa với trường hợp đã bỏ không trả tiền suốt 6 tháng.

Dan Williams, Giám đốc Dịch vụ Cố vấn Sử dụng Tín dụng LSS Financial Counseling Service cho hay, những người nói bán nhà dưới món nợ tốt hơn là bỏ nhà cho ngân hàng kéo, là có vấn đề. Lý do, nó khuyến khích người ta đừng bỏ nhà, trong khi, rất nhiều trường hợp, bỏ nhà cho nhà tài trợ lấy, lại là giải pháp tốt nhất cho họ.

Ở một số tiểu bang, nếu ngưng trả nợ, chủ nhà có thể ở trong căn nhà 6 tháng. Một số tiểu bang, chủ nhà không trả tiền cho chủ nợ, có thể ở đến một năm hoặc lâu hơn, tùy thủ tục pháp lý đòi hỏi. Hầu hết các nhà tài trợ hay công ty dịch vụ thu nợ (loan servicers), không tiến hành thủ tục xiết nợ cho tới khi con nợ đã không trả tiền liên tiếp ba tháng. Số tiền không trả cho chủ ngân hàng (suốt nhiều tháng đến hơn một năm) có thể lên vài chục ngàn, tùy trường hợp, biết đâu không giúp người chủ nhà trong cơn khốn đốn tài chánh, một số tiền dằn túi đáng kể cho gia đình.

Williams nhận xét: “Nếu điểm số tín dụng đã bị xấu sẵn rồi, lại còn ráng bán nhà dưới món nợ, đâu có ích lợi gì cho bản tiểu sử tín dụng?”.

Nếu quí vị cảm thấy mình sắp gặp hoạn nạn tài chính, căn nhà sẽ không trả nổi, nên tìm tiếp xúc ngay với một chuyên viên địa ốc giỏi hoặc một luật sư chuyên về địa ốc. Địa ốc viên là người nắm rõ tình hình thị trường địa ốc địa phương, hiểu phải làm gì trong trường hợp của quí vị để có thể bán được nhà. Tuy nhiên, họ không phải là những chuyên viên về điểm số tín dụng. Thành thử, nếu họ khuyên quí vị là nên bán nhà dưới món nợ để cứu lấy tiểu sử tín dụng, chưa chắc đã đúng trong hoàn cảnh.

Và cũng đừng nên nghe những lời dụ dỗ đường mật của những ai nói sẽ giúp quí vị lấy lại điểm số tín dụng thật tốt, chỉ một thời gian ngắn sau khi quí vị đã bỏ nhà cho ngân hàng kéo hay bán dưới món nợ. Những công ty hay những cá nhân đưa lời quảng cáo đường mật đó, không có phép tiên để đổi đen thành trắng trong ít ngày. Quý vị sẽ bị lừa và tốn nhiều tiền vô ích.

Cả công ty sáng chế ra bảng điểm FICO và đối thủ cạnh tranh VantageScore, công bố một số ước lượng về các trường hợp điểm số tín dụng bị giảm vì chủ nhà bán nhà dưới món nợ hoặc bị xiết nợ mất nhà.

Trong bản nghiên cứu của VantageScore, một chủ nhà có bản tiểu sử tín dụng tốt đẹp, cho tới khi phải bán nhà dưới món nợ, điểm số tín dụng sau đó bị sụt từ 120 điểm đến 130 điểm (trên bảng thang điểm từ 501 đến 990). Vẫn người đó, nếu để nhà bị xiết nợ, điểm số tín dụng sụt mất từ 130 điểm đến 140 điểm.

Đối với một người chủ nhà từng bị nhiều tì vết xấu rồi (trả trễ hạn, không trả nợ từ thẻ tín dụng đến mua xe trả góp), nếu để nhà bán dưới món nợ, điểm số tín dụng sẽ mất thêm từ 15 điểm đến 25 điểm. Nhưng nếu để nhà bị xiết nợ lại chỉ bị mất thêm từ 10 điểm đến 20 điểm. Tại sao vậy?

Những ai vốn đã có điểm số tín dụng thấp (xấu) sẵn, thì điểm số tín dụng xuống ít hơn là những người đang rất tốt mà bị một cú nặng (xiết nợ mất nhà hay bán nhà dưới món nợ).

Với điểm số FICO, nếu để nhà bán dưới món nợ hay bỏ nhà cho nhà tài trợ xiết nợ, sẽ làm cho quí vị mất từ 140 điểm đến 160 điểm, khi quí vị đang có điểm số khoảng 780 điểm (khá tốt) (trên bảng thang điểm từ 300 đến 850).

Nếu điểm số tín dụng của quí vị đang ở mức thấp (xấu) thí dụ 680 điểm, nhà bán dưới món nợ hoặc bị xiết nợ mất nhà sẽ làm quí vị mất thêm từ 85 điểm đến 105 điểm.

Khi người tiêu thụ ngưng trả nợ, trả chậm, bị xiết nợ mất nhà hay bán nhà dưới món nợ, các công ty tài trợ, chủ nợ, ngân hàng, có các mã số khác nhau để cung cấp dữ kiện cho công ty thu lượm và tổng kết bản tiểu sử tín dụng. Cách thông báo cũng khác nhau dựa vào cách sắp xếp của nhà tài trợ, nên nó ảnh hưởng thế nào tới tiểu sử tín dụng của từng người, vì thế, cũng khác nhau. Và ảnh hưởng nhiều ít cũng khác nhau.

Giả sử quí vị xoay xở được tiền, chống đỡ được vụ xiết nợ nhà, điểm số tín dụng có bị mất gì không?

“Một khi tiến trình xiết nợ căn nhà bắt đầu, dữ kiện được chuyển đến các công ty dữ liệu tín dụng (credit reporting companies), bản tiểu sử tín dụng và điểm số tín dụng của quí vị bị tì vết xấu trầm trọng ngay”, cho dù quí vị giữ lại được căn nhà của mình. Bà Sarah Davies, Phó chủ tịch công ty Vantage Score nói với nhà báo.

Điểm số tín dụng đóng một vai trò thật quan trọng trong đời sống hàng ngày của mọi người, nếu người ta có nhu cầu vay nợ hay sử dụng thẻ tín dụng. Tuy nhiên, vì có nhiều điều liên quan tới nó, mà người ta nhiều khi không được thông tin đầy đủ nên hiểu sai, đưa ra các quyết định sai.

Mấy năm trước, Quốc hội ra luật buộc các công ty dữ liệu tín dụng phải cung cấp miễn phí mỗi năm một lần bản tiểu sử tín dụng. Nhìn vào đó, nếu thấy các lầm lỗi của sự thu thập dữ liệu, người tiêu thụ buộc họ phải sửa lại cho đúng. Nhờ đó, khi cần vay nợ, bản tiểu sử sạch sẽ, chính xác.  Đang có một số vận động quốc hội làm luật buộc các công ty dữ liệu tín dụng phải cung cấp cả điểm số tín dụng miễn phí, thay vì phải trả lệ phí mới có như hiện nay.