Trang Nhà  |  Tìm Nhà  |  Thị trường  |  Kiểm Tra  |  Mortgage  |  Mua Nhà  |  Bảo hiểm  |  Chủ nhà nên biết  |  Bán Nhà  |  Tài Liệu Khác  |  Máy Tính  |  Liên Kết

Đầu tư nhà đất Toronto

Khi đã quyết định đầu tư vào nhà đất, ngoài những điều trong bài Xem nhà , xin lưu ý thêm những điểm sau:

1. Thuế thu nhập :

Hiện nay, bán nhà ở, có nơi lãi đến 200%, nên nhà đầu tư cần quan tâm sao cho giảm thuế thu nhập. Sau khi bán nhà đã từng cho thuê và có trích khấu hao, nghĩa là không phải là nơi ở chính của chủ nhà, sẽ cộng vào thu nhập chịu thuế như sau:

- Capital gain : 50% tiền lời bán nhà trừ đi các chi phí mua và bán nhà. Muốn không trả tiền thuế này, thì không được trích khấu hao, và chủ nhà đã khai báo với Thuế Vụ Canada chọn đây là nơi ở chính, dù thực tế chưa dọn vào ở ngày nào. Chi tiết xin hỏi Kế toán Viên ngay sau khi mua nhà. Xin xem thêm bài Bán nhà và thuế thu nhập

- Recapture CCA: Hoàn trả 100% tiền khấu hao, nếu trị giá hiện nay của phần có khấu hao (building, appliances...) lớn hơn giá trị còn lại trong sổ sách. Muốn giảm bớt tiền thuế này, thì phải phân bổ lại giá trị đất và building theo hướng tăng giá trị đất ( không khấu hao) lên so với khi mua (thực tế là như vậy), để có thể giảm giá trị building (đã khấu hao) phù hợp với tiền khấu hao đã trích.

2. Chủ trương đầu tư :

- Người nhiều vốn, mua nhà chờ khi lên giá bán lại, không quan tâm đến tiền cho mướn nhà, hoặc kén người thuê, thường mua nhà giá cao ở các khu vực trung tâm (W1 , W2, C 1 đến C 15), hay bờ hồ (W6, E 1, E 2, E 6.) hoặc các khu có lot đất rộng (W7, W8, W9). Xin xem bản đồ TREB

- Người ít vốn, chủ yếu là gom tiền cho thuê nhà, thường mua nhà rẻ, ngăn nhiều unit, dễ cho mướn hơn, nhưng phải đối phó nhiều với người thuê. Trong bài Mua nhà triplex chúng tôi có tính tiền lới theo giá mua, vốn đầu tư và lãi ngân hàng. Hiện nay, giá nhà triplex thường khoảng $550,000, nếu lãi ngân hàng 3.5%, vốn đầu tư $127,000, thì phải bù vào $6,000 trả vào vốn vay, để cuối cùng lời được $5,000/năm. Ngoài ra, người thuê còn làm cho chủ nhức đầu nhiều chuyện.

- Mua nhà cũ, hư nát, sửa chữa xong, bán lại. Có thể tránh được thuế thu nhập nếu chọn làm nơi ở chính trước khi bán. Nếu trước đây do vị trí không tốt, nên ít người tranh mua, thì sau khi sửa chữa xong, chưa chắc gì đã dễ bán hơn.

3. Loại nhà :

-  Từ 5 units trở lên, vốn nhiều, lãi nhiều, nhưng quản lý phức tạp, và  khó bán sau này. Từ 5 units trở lên, tiền vay tính theo nhà chung cư (multi-unit residential), khó vay hơn và lãi suất cao hơn. Trong khi đó, thuế nhà đất chỉ tính theo multi-unit khi có 7 units trở lên ( tax rate cao hơn residential).

- Từ 4 units hay ít hơn, tiền thuế đều tính theo nhà ở (residential). Nhưng việc vay tiền thì còn tùy ngân hàng. Có trường hợp nhà 3 units, nhưng khi định giá nhà (appraisal), thấy các phòng ngủ đều có cửa khóa, cho rằng cho thuê theo phòng (rooming house), ngân hàng từ chối. Hoặc mua nhà chỉ dành cho thuê, còn chủ ở nơi khác, ngân hàng sẽ xem xét khắt khe hơn.

- 3 units, mỗi unit  2 phòng ngủ, cần lối thoát thứ hai cho tầng lầu và tầng hầm (Fire Code). Dễ cho mướn.  Nếu nhà đơn thì  bán cũng không khó khăn lắm.
-  Bungalow –raised, 3+2 phòng ngủ, thường không có lối thoát thứ hai cho tầng hầm, nên không hợp pháp (Fire Code), nếu có kiện cáo, thành phố cấm ở, thì  thu nhập bị giảm dễ bị vỡ nợ.  Do đó, nên sửa cho đạt yêu cầu của thành phố  để cho thuê.
-  Bungalow 2 phòng ngủ, đơn, chỉ cho một gia đình mướn, vốn ít, dù lãi không cao, nhưng  ít phiền toái, và dễ bán sau này.
- Có thể cho thuê từng phòng ngủ riêng, người thuê dùng chung phòng tắm và bếp ( không hợp pháp). Nhưng nếu phát triển thành rooming house thì phải xin licence rất phức tạp.

- Việc làm các unit riêng ở tầng hai hay tầng hầm để cho mướn, nếu không có giấy phép cũng như không đạt yêu cầu về xây dựng, phòng chữa cháy...thì có thể khó mua bảo hiểm ( hoặc không được bồi thường sau này), khó vay tiền, khó bán lại.

4.  Địa điểm:

- Hiện nay, hằng tháng, TREB có phát hành bảng Chỉ Số Giá Bán Nhà , xem trong bài Chỉ số Giá Nhà , trong đó, theo từng khu vực, có giá bình quân, tỉ lệ tăng giá so với năm 2005 (HPI benchmark), hoặc sau một năm, mười năm...và các bài sau,
. Bảng 1, Chỉ số Giá Nhà từ tháng 3 đến tháng 7, 2016, lớn hơn 246 ,
Bảng 1, Chỉ số Giá Nhà từ tháng 3 đến tháng 7, 2016, lớn hơn 210 ,
Bảng 1, Chỉ số Giá Nhà từ tháng 3 đến tháng 7, 2016, nhỏ hơn 210 ,

Như vậy, có thể chọn ra các nơi sau này bán sẽ có lời nhiều.
- Thành phố Toronto cũ (khu vực C1, C2, C3, W1, W2), East York (khu vực E1, E2, E3), gần bờ hồ (W1, W6, E6) …nhà thường cũ, chật, ít chỗ đậu xe, mắc  nhưng sau này bán lại, hy vọng cũng vẫn còn cao giá.  Giá mua cao, dễ cho mướn, nhưng thu nhập  không cao hơn các vùng khác nhiều lắm. ( Bảng 1a và 1b). Các Bảng 2 và Bảng 3 nay không hữu ích bằng Chỉ Số Giá Nhà nêu trên.

- Nhà gần trường học ( Đại học York, Humber College..), nhà mới, dễ cho sinh viên thuê, thu nhập không ổn định lắm, và cho thuê phòng (rooming) thì không hợp pháp (illegal).
- Các  khu vực ngoại vi như North York (W5), York (W3, W4), Etobicoke ( W10), Scaborough, nhà mới hơn,  rộng rãi hơn, và rẻ hơn, cũng dễ cho mướn, nên thu hối vốn  nhanh hơn, nhưng khi bán lại giá không tăng nhiều như trong thành phố.
- Nhà trên các đường  chính, xe nhiều, tiện bus, nhưng lái xe ra vào khó khăn  hơn.
- Nên tránh xa các dãy apartment lớn, hoặc các khu vực tai tiếng . Xin dùng các đường dẫn (link) trong trang Tài liệu khác

5. Hợp pháp

Nhà từ 2 units trở lên,  khi rao bán trong tờ MLS thường ghi “does not warrant  retrofit status”.. Như vậy, retrofit là gì ? Retrofit là bổ sung  các căn hộ, các nhà  có sẵn đang sử dụng.  cho phù hợp với tiêu chuẩn mới.   Như chuyển tầng hầm đã hoàn tất  sẵn thành một  apartment để ở hoặc cho thuê sao cho đạt yêu cầu, Chi tiết xin xem trong bài Căn hộ tầng hầm.
 “Does not warrant  retrofit status”  thường được hiểu ngầm ( không đúng)  là  đã sửa chữa xong  nhưng chưa có  giấy chứng nhận của thành phố.
Một từ khác cũng thường thấy là  “legal non-confirming use”.   Trường hợp này, nhà đã có sẵn,  hợp theo  Zoning By-Law cũ, nay luật mới thay đổi, thì thường không có hồi tố lại,  vẫn tiếp tục sử dụng.   
Các trường hợp làm thêm phía sau nhà, làm mới garage, làm mới bếp, phòng tắm, chuyển từ một unit  thành hai, ba, bốn units cho thuê…cần phải có Buiding Permit.  Khi hàng xóm, hay người thuê nhà báo cho thành phố biết, thành phố sẽ cử thanh tra xuống xem xét và yêu cầu phải xin Building Permit  hoặc lệnh cho đập bỏ.   Các trường hợp chưa có Building Permit này , trong MLS phải ghi rõ là “illegal”, không thể mập mờ rằng  “does not warrant  retrofit status” hay “legal non-confirming use”.  Chỉ có Building Department của thành phố mới đủ thẩm quyền xác định tính hợp pháp của các phầm làm thêm, còn công ty MPAC định giá tính thuế chỉ theo hiện trạng nhà, không cần biết có phép hay chưa.

Cho thuê theo phòng (Rooming House) phải có giấy phép riêng
Như vậy, khi mua nhà có các phần làm thêm mà không  có giấy phép (illegal)  thì giải quyết ra sao?

a. Sau khi Hợp đồng đã được chấp thuận rồi:

• Chấm dứt hợp đồng vì có thể không  mua được bảo hiểm.   Không bảo hiểm thì  không vay được tiền.  Luật sư sẽ không sang tên nhà vì không thể tiếp tục sử dụng nhà như đã rao bán.
• Tiếp tục mua với điều kiện Người Bán sẽ  giảm giá bán, hoặc mua title insurance cho Người Mua .  Phải hỏi luật sư cho rõ ràng   về việc bồi thường này của title insurance

b. Khi mua nhà  illegal, sau này sẽ xin giấy phép hợp pháp hoá, (nếu dễ dàng thì chủ cũ đã làm rồi), cần phải lưu ý những điểm sau:

• Zoning by-law: thường thì  nhà không phù hợp, phải xin châm chước ( variances).  Đây là việc khó khăn, ngoài khả năng của chủ nhà. Nếu  không được phép, thì phải phá bỏ  phần làm thêm bên ngoài, dỡ bỏ bếp đã làm thêm, không được cho thuê nữa.  Hậu qủa là không trả nổi nợ, đành để cho Chủ nợ  power of sale.
• Chi tiết xin xem thêm  bài Toronto Zoning By-Law  
• Sửa chữa cho đạt yêu cầu của Buiding Code, Fire Code, Electrical Safety Code thì tốn thêm tiền.

c.  Nếu chấp nhận mua nhà illegal,  tiếp tục sử dụng, cho thuê, mà không  hợp pháp hóa các phần chưa có giấy phép, mặc dù vẫn phải khai thuế thu nhập tiền cho mướn nhà, người mua cần biết về những phiền toái sau đây :

•  Nếu nhà không đạt tiêu chuẩn phòng chống cháy, khi bị cháy nhà,  có thể bảo hiểm không bồi thường thiệt hại, hoặc chỉ bồi thường  làm lại nhà như trước đây, chứ không phải đạt tiêu chuẩn luật định.
• Người chủ nhà  còn có thể bị kết án, và/hay bị phạt tiền ( thí dụ như ở Brampton là một năm tù và $50,000)
• Người thuê có thể yêu cầu giảm tiền thuê, khi nhà không đạt yêu cầu về y tế, phòng cháy, an toàn.

6. Chủ quyền: chỉ nên một chủ, dễ xử sự.  Hai hay ba người khó đồng ý khi cần sửa chữa, trang bị mới thiết bị, lựa người thuê, hay đối phó với người thuê.

7. Thông tin: agent sẽ có các thông tin về tỉ số nhà cho thuê, sắc dân, tôn giáo, tiếng nói,  trong vùng cùng postal code (như M6N 4Y8), trong vùng có cùng 3 chữ số  đầu ( như M6N)

      Xin xem TREB MAPS để biết ranh giới các district

Bảng 1: Nhà 3 units, từ tháng 6/2010 đến tháng 6/2011

Bảng 1 b: Nhà 3 units, từ tháng 6/2011 đến tháng 3/2012

Bảng 2 :Giá bán nhà trung bình theo từng khu vực và năm

Bảng 3 : Giá bán nhà trung bình so với năm 1999 theo từng khu vực