Trang Nhà  |  Tìm Nhà  |  Thị trường  |  Kiểm Tra  |  Mortgage  |  Mua Nhà  |  Bảo hiểm  |  Chủ nhà nên biết  |  Bán Nhà  |  Tài Liệu Khác  |  Máy Tính  |  Liên Kết

Sang Tên Nhà Đất

Nguyễn Viết Tốn

Mua nhà, chọn luật sư sao cho phí ít, công việc trôi chảy, sau khi nhận nhà không gặp gì phiền toái .  Bài này giới thiệu các công việc chính của luật sư, cách tính phí và một mẫu Thư Yêu Cầu Sang Tên

A. Chọn Luật Sư

Trước khi  mua nhà,  cần phải chọn sẵn một luật sư  giúp làm  giấy sang tên.  Tốt nhất là nhờ người quen giới thiệu, hơn là tự tìm trong quảng cáo.  Nên chọn luật sư có văn phòng ở gần cho dễ liên hệ.  Nên hỏi trước cách tính chi phí như bao trọn gói , hay chi sao trả vậy.
Mặc dù luật sư là người chuyên môn về luật pháp sang tên nhà, agent phải theo hướng dẫn của luật sư, tuy nhiên, thỉnh thoảng cũng có  trục trặc, như sau:
- Có  trường hợp  khi nhận hồ sơ, thư ký cho biết phí trọn gói là  $700, đặt cọc $500. Nhưng 15 ngày trước khi nhận nhà, thư ký lại cho biết rằng phí tăng lên là $1,800, vì nhà cho mướn, có 3 units.  Gặp luật sư, xin cho biết  chi tiết , nhưng được trả lời là chỉ phải trả thêm Land Transfer Tax và Title Insurance ( Bảo Hiểm Chủ Quyền) nữa thôi.  Đến ngày nhận nhà, luật sư lại tính thêm $ 140 chi phí  đăng ký Nhà Đất và Đăng Ký Mortgage.
- Có lần sau khi nhận hồ sơ cả mươi ngày, văn phòng luật sư lại email đến agent cho biết là chưa nhận được hồ sơ, mặc dù do văn phòng để thất lạc , mà không tìm thấy.
- Có trường hợp mua nhà condo, trong bảng list nhà cũng như trong Status Certificate cho biết phí hằng tháng bao gồm cả bảo hiểm nhà.  Nhưng luật sư lại gửi thư ( có lẽ theo mẫu dùng cho freehold house, nhà không có nộp phí hằng tháng) yêu cầu Người Mua phải mua bảo hiểm nhà.   Sau khi agent yêu cầu  xem lại, luật sư mới xác nhận là không phải mua thêm bảo hiểm nữa.
- Có trường hợp trong list nhà cũng như trong hợp đồng đều ghi Bình Nước Nóng là của chủ nhà.   Sau khi nhận nhà, Enbridge gửi hoá đơn tiền gas, trong đó có tiền thuê Bình Nước Nóng.  Luật sư không giải quyết được, nên phải lo kiện Người Bán ra tòa.  Đúng ra, agent hay LS phải yêu cầu Người Bán giao cho một bản hoá đơn Gas để kiểm chứng.
- Có trường hợp khi tìm ra hàng xóm được phép dùng một dải đất rộng 4 ft dọc theo chiều dài lot đất (easement), vì không nêu easement này trong Hợp Đồng Mua Bán, nên Luật sư  yêu cầu  bên bán phải loại bỏ ( release)  easement này.   Nguy hiểm hơn nữa, mà luật sư không quan tâm , là chôn dưới phần đất này là một bồn chứa dầu sưởi từ mấy chục năm, mà không biết có rò rỉ dầu làm ô nhiễm đất hay không.  Người Mua đã quyết định chấm dứt Hợp đồng,  không mua nhà này nữa .
- Có luật sư còn chê rằng agent làm HĐ không có điều yêu cầu Người Thuê Xác Nhận Tiền Thuê (Tenant  Acknowledgement) cho phù hợp với Tờ Khai của Người Bán.  Agent đã tìm trong Standard Clauses, …cũng không có điều khỏan này.  Thực ra, khi đã tiếp nhận Người Thuê, thì trong Requisition Letter, bao giờ LS Mua cũng phải yêu cầu LS Bán cho  từng Người Thuê phải ký xác nhận Tiền Thuê này.
- Có trường hợp mua nhà lần đầu, nhưng lại là tiệm/nhà ở, nên khi sang tên on-line, không có trong chương trình vi tính, luật sư không thể tách ra phần nhà ở được miễn giảm thuế sang tên ( Land Transfer tax), mà vẫn nộp đầy đủ như tất cả là thương mại.    Sau ngày nhận nhà, người mua phải tự làm thủ tục xin trả lại thuế này cho phần 50% là nhà ở.
- Hiện nay, khi bán nhà, Người Bán sẽ báo cho thành phố ngày giao nhà, và địa chỉ liên lạc sau này.  Nhưng phần lớn tiền nước chưa trả từ  khi có hoá đơn cuối cùng đến ngày giao nhà  (từ một đến 4 tháng), Toronto không gửi cho Người Bán mà lại gửi đến Người Mua, hoặc cộng thêm vào Thuế Nhà Đất.  Đã có trường hợp Người Bán còn thiếu hơn một năm tiền thuế và tiền nước. Nếu LS có mua Tax Certifiacte và Water Certificate thì đã trừ được trong giá bán nhà rồi. Người Mua phải báo cho luật sư, để Người Bán  hay  Bảo Hiểm trả lại. 

B. Nhiệm vụ của Luật Sư:

1. Điều tra về chủ quyền nhà ( Title search):
• Parcel Register: cho biết về các lần sang tên nhà, cầm cố nhà  (mortgage, lien), nghĩa là hiện còn mấy mortgages hoặc có thiếu nợ, có án tòa, có lệnh sửa chữa.  Phí này  là$30.60
• Title description: nếu có ghi T/W ( together with) chứng thư sang tên các lần trước (Transfer Deed)   hay S/T  (subject to) các Nhượng Quyền Sử Dụng (Easement), các án tòa (execution),   thì phải mua các tài liệu này, mỗi lần là $3.39
• Kiểm tra và xin giấy chứng nhận tính hợp pháp ( permit, zoning, environmental, standard…) của các công trình nhà, garage, làm thêm, bồn dầu, nhượng quyền (easement), lấn đất (encroach), dùng chung (mutual)
• Dự thảo giấy Người Bán Ủy Quyền  và  xin  Thành Phố,  Sở Cứu Hỏa xác nhận về các Lệnh Sửa Chữa (work order)  chưa được làm.
2. Điều tra về Người Bán: các cầm cố, vay nợ cá nhân, PPSA gán vào các thiết bị trong nhà,  án lệnh (writ), thi hành án (execution)  của /chống lại Người Bán.
3. Điều tra về các Người Thuê Nhà, Số Tiền Thuê còn nợ, các kiên cáo giữa Chủ Nhà và Người Thuê.
4. Dự thảo văn kiện, theo HĐ, như: Tờ Undertaking, Tờ Warranty  của Người bán, Tờ Cam Kết  Bán (Bill of Sale) và  bản Khai có Tuyên Thệ của Người Bán ( Statutory Declaration) về sở hữu (possession),  về  HST, về Thuê Nhà ( Lease), Giấy Thừa Nhận của Người Thuê  ( Tenant Acknowledgement) và Giấy Khai Hợp Pháp của Người Bán vế các chi tiết  Thuê Nhà
5. Gửi Requisition Letter: Các việc nêu trên phải xong để soạn thành thư Requisition Letter, gửi các yêu cầu/điều kiện sang tên  cho luật sư bên bán trước  6 PM ngày Requisition Date ghi trong clause 8 trang 3 của HĐ.  Sau giờ và ngày này, nếu không có YÊU CẦU gì, Bên Mua phải chấp nhận Title.
   Nhiều việc tưởng như đương nhiên, nhưng thực ra, luật sư phải YÊU CẦU cụ thể thì mới có/ thi hành, thí dụ như bộ chìa khóa ngày nhận nhà….
   Phần cuối bài này có một thí dụ về Requisition letter

6. Điều tra về Người Mua: các án lệnh (Writs), các Giấy Vay Nợ của/chống lại Người Mua. Dự thảo tờ cam kết  của Người Mua, dù trùng tên, nhưng không phải là người trong các án lệnh, giấy vay nợ trên
7. Xin/Mua các Giấy chứng Nhận về Tiền Thuê Tối Đa, từ Bộ ( Ministry of Municipal Affairs and Housing), Mua giấy chứng nhận thuế nhà đất, Mua giấy  chứng nhận tiền nước
8.  Xem xét, điều chỉnh các văn kiện bên Bán chuyển sang như: Giấy Sang tên ( Transfer  Deed),  bảng Xác nhận điều chỉnh giá ( Statement of Adjustments), Giấy Chuyển Quyền cho Thuê Nhà ( Assigment of Lease), Chỉ Thị Tiền Thuê Nhà ( Direction Re Future Rent)
9. Mua Bảo hiểm Chủ Quyền (Title Insurance), nhận giấy bảo hiểm nhà
10. Giải thích các văn kiện cho Người Mua
11. Nhận tiền (bank draft) từ Người Mua và từ ngân hàng cho vay tiền.
12. Chuyển tiền sang Bên Bán và làm thủ tục sang tên online, nhận chìa khóa , giao lại cho Người Mua
13. Tiếp tục giải quyết các tồn tại như thành phố đòi tiền thuế, tiền nước

C. Phí Sang Tên Nhà

        Phí sang tên nhà có thể chia thành 5 phần như sau:

• Land Transfer tax,  theo giá mua nhà, tự tính trong trang Máy Tính  
• Toronto transfer tax, theo giá mua nhà, tư tính trong trang Máy Tính  
• Registration of deed                                                                  $71.30
• Registration of mortgage                                                          $ 71.30
• Title search, tùy theo số việc cần tìm                        $150 đến 300.00
• Title insurance                                                                           350.00

D. Sample Requisition letter for a TRIPLEX

(trong ngoặc đơn là ghi chú của người viết)

Luật sư Bên Mua….
Ngày 15/06/2012….
Luật sư Bên Bán….
Thưa Ông//Bà:
Re: Người Mua…. từ Người Bán…
Nhà số ….
Ngày giao nhà….

Tôi đã hoàn tất việc tìm kiếm sơ bộ về chủ quyền của nhà đất nêu trên và không có gì thiệt hại cho quyền lợi của Người Mua theo Hợp Đồng đã ký, cũng như không có gì thiệt hại cho quyền lợi của tôi, để gửi thêm các yêu cầu  khác  như là tôi thấy rằng cần phải và nên làm, sau đây, tôi xin gửi các yêu cầu  sau:

1. YÊU CẦU trước hay trong ngày giao nhà, Người Bán không phải là non-resident of Canada 

   ( Theo đoạn  17, trang 4 của HĐ, residency, nếu Người Bán là non-resident, thì  tiền thuế mà Người Mua sẽ nộp dùm cho Người Bán, phải được trừ vào giá bán).

2. YÊU CẦU trước hay trong ngày giao nhà, các chứng từ sau: ( Luật sư bên mua đã phải tự tìm kiếm rồi, nhưng vẫn cần Người Bán xác nhận thêm)
   1. Các nhà và công trình trên đất phải hợp pháp. (như có giấy phép xây dựng…thực tế, có nhiều phần làm thêm không có giấy phép).
   2. Không có các Lệnh Công Tác ( work order)  chưa làm.
   3. Người Bán xác nhận không  vi phạm các điều khoản của Luật Quy Hoạch ( Planning Act) (đoạn  15 trang 4 của HĐ, như không cùng làm chủ các nhà đất lân cận)
   4. Không còn thiếu hay bị phạt về Thuế Nhà Đất, cũng như các tiền gas, điện, nước chưa trả cho đến ngày giao nhà. (tiền nước theo nhà, nhưng tiền điện, gas theo tên người chủ/thuê, không theo nhà đất. Thực tế, nhiều Người Bán không trả hết tiền nước, đoạn  18 trang 4 của HĐ cho ước tính theo tỉ lệ,  nhưng luật sư bên Mua không làm,  nên gây thiệt hại cho Người Mua).
   5. Không có các vay nợ, cầm cố, nhượng quyền sử dụng, hạn chế sử dụng, đánh giá… trên nhà đất này mà chưa đăng ký trên chủ quyền nhà này.
   6. Không có án tòa chống lại  quyền sở hữu của Cha Ông (predecessor)  và Người Bán.
3.  YÊU CẦU trước và trong ngày giao nhà, các chứng từ sau:
1. Tất cà các trang thiết bị (chattel) trong HĐ đã trả xong và không còn bị cầm cố, hay trả lãi.
2. Phù hợp với phần II của Luật Gia Đình, xác nhận thêm vào trong Giấy Sang Tên (đoạn 22 trang 4 của HĐ, người vợ/chồng phải cùng đồng ý, nếu là nơi ở chính của gia đình).
3. Cam kết rằng nhà này hiện nay và chưa từng dùng chất cách nhiệt UFFI (như trong đoạn  23, trang 4 của HĐ, chất này được bơm vào vách nhà, khoảng 1977-1980.  Mặc dù hiện nay có ý kiến cho rằng UFFI  không ảnh hưởng gì đến sức khỏe)
4. Xác nhận điều chỉnh giá. ( Statement of Adjustment)

Xin kèm theo Tờ Cam Kết  Bán (Bill of Sale) và  bản Khai có Tuyên Thệ của Người Bán ( Statutory Declaration), xin chuyển trả lại cho tôi 2 bản khi giao nhà.

4. YÊU CẦU dự thảo Giấy Sang Tên như sau: họ và tên Người Mua …., ngày sinh….., địa chỉ………..
5. YÊU CẦU được nhận nhà phù hợp với các điều kiện của HĐ
6. YÊU CẦU có Giấy Xác Nhận Điều Chỉnh Giá  ( Statement of Adjustments)
7. YÊU CẦU một bộ chìa khoá khi nhận nhà.
8. Khi nhà bị hư hại nặng trước ngày giao nhà, Người Mua có thể hủy HĐ hoặc khai với bảo hiểm. (đoạn 14 trang 4 của HĐ)
   YÊU CẦU trước khi nhận nhà, Người Mua được xem nhà một lần nữa, nếu có hư hại gì thêm từ ngày HĐ có hiệu lực (firm), như án lệ Haekness and Cooney et al 131 D.L.R. (3rd) 765. ( có ghi trong Shedule A của HĐ)
9. YÊU CẦU trước hoặc trong ngày giao nhà, Người bán trả tất cả tiền Thuế Nhà Đất  chưa trả, và tất cả các nợ định kỳ ( installment dues) kể cả tiền phạt   trước ngày giao nhà,
10.   Tôi đã YÊU CẦU thanh toán như thường lệ , các tiện ích cung cấp cho nhà này và sẽ cập nhật cho đến ngày giao nhà. Bởi vì tất cả các tiền chưa trả và hóa đơn sau cùng có thể gán nợ vào tài sản, theo luật Public Utilities Act, và có thể cộng vào tiền thuế và thu giống như thuế, nên vào ngày giao nhà, tôi YÊU CẦU như sau:
    YÊU CẦU trước hoặc trong ngày giao nhà Người Bán phải trả hết các khoản chưa trả và hoá đơn sau cùng các tiện ích.  Tôi sẽ YÊU CẦU  Luật sư bên Bán giữ lại tổng số $500.00 khi giao nhà để sẽ  trả cho các hoá đơn này khi nhận được. ( Theo Public Utilities Act,  gồm nước và gas, nhưng hiện nay chỉ còn tiền nước là theo tài sản, còn tiền gas theo tên người chủ hay thuê nhà, không liên quan đến việc sang tên nữa)
11. Theo đoạn 12 của HĐ, nếu Người Mua có yêu cầu, Người bán sẽ giao càng sớm càng tốt và trước  Requisition Date bất cứ bản đo đạc (survey) nào mà Người bán hiện có.  Tới hôm nay, Người Mua chưa nhận được.

    YÊU CẦU Người Bán giao ngay bất cứ bản đo đạc nào hiện có.  Tại đây, nhân danh Người Mua, Tôi dành bất cứ và tất cả quyền của Người Mua theo các điều khỏan của HĐ và/hoặc các YÊU CẦU ấy như đã được cam kết theo bản đo đạc này.   Xin vui lòng cho biết nếu không có bản đo đạc nào. ( bản đo đạc rất có ích vì có ghi các nhượng quyền easement, phần làm thêm có phép, hàng rào, ranh giới…và phải có khi xin giấy phép sửa chữa nhà)

12.  Theo đoạn 8 của HĐ, Người Bán cho biết là nhà này gồm 3 units và Người Mua được tiếp tục sử dụng hợp pháp như thế.

    YÊU CẦU trước hay vào ngày giao nhà, Người bán phải có Chứng từ nhà này có 3 units hợp pháp theo quy hoạch và tiêu chuẩn xây dựng của thành phố Toronto, và Người Mua được tiếp tục sử dụng như thế ( Sơ bộ, nhà này có Fire exit cho tầng 2 và basement, có vẻ như là triplex từ thiết kế ban đầu, nhưng chưa chắc Người Bán đã có chứng từ như Municipal Standard Certificate,  Giấy phép xây Dựng… Còn quy hoạch - zoning by Laws- thì có thể tìm online hay thành phố xác nhận dễ dàng.  Trong Land Registration cũng ghi là 3 self contained units).

13. Như vậy, nhà này phải đạt  các Yêu cầu về Phòng Chữa Cháy.

YÊU CẦU vào ngày giao nhà có Giấy Chứng Nhận  của Sở Cứu Hỏa Toronto rằng nhà này đạt các  Yêu cầu về Phòng Chữa Cháy Fire Code/Retrofit (kể cả có kiểm tra An Toàn Điện,   Nhà 3 units không cần kiểm tra từng năm,  nên ít khi chủ nhà có giấy này) 

14.  YÊU CẦU, nếu Người bán có sẵn, thì giao ngay bất kỳ kết qủa khoan thử đất, báo cáo Giai Đoạn 1 và/hay Giai Đoạn 2 về môi trường của nhà này. (Nhà 3 units, với Ngân hàng , chưa phải là cơ sở thương mại, nhưng nếu Người Mua đã có một nhà rồi, nay mua nhà này đầu tư, thì xếp vào loại Second Property Mortgage, xem xét khó khăn như mua cơ sở thương mại vậy, nghĩa là  phải hợp pháp, có Environmental  Assessment,  không cho thuê từng phòng, và có lãi theo Financial statement, chi phí và tiền cho thuê).
15.  Theo miêu tả pháp lý,  nhà này có một nhượng quyền sử dụng đất, easement, cho hàng xóm phía bắc,  duy trì một bồn chứa dầu trong dải đất rộng 2 ft của phần đất 4 ft trong lot 31, như  trong tài liệu số…..  HĐ không bắt buộc Người Mua phải chấp nhận easement này.

    YÊU CẦU trước hay vào ngày giao nhà phải có Giấy Không Nhượng Quyền- Release of Easement- cho hàng xóm phía bắc nữa. ( nếu bồn dầu không dùng nữa, hàng xóm phải đào lấy lên, và phải có Environmental Report rằng đất không bị nhiễm dầu, sau đó, mới làm giấy Release Easement.  Còn nếu bồn dầu vẫ còn đang dùng thì không release đưọc).

16. Văn kiện số  AT1234567 là một Giây Nợ ( Charge) ghi ngày 05/01/2010 , số tiền $350,710 của TD Bank.

    Giấy Nợ trên đã được chuyển sang CIBC bằng văn kiện số AT1234568 ghi  ngày 17/4/2012
    YÊU CẦU trước hay vào ngày giao nhà phải có Giấy Ngưng Nợ (Cessation of Charge) ghi vào chủ quyền nhà.  Hoặc tôi yêu cầu giấy Xác Nhận Ngưng Nợ (Mortgage Statement for Discharge Purpose)  từ  CIBC, cùng với Cam Đoan cá nhân của LS Bán sẽ trả hết nợ và ghi vào chủ quyền.  Tôi sẽ yêu cầu quản lý số tiền trên.( đoạn 13, trang 3 của HĐ, việc của LS trong trình tự sang tên)

17.  Theo HĐ, Người Mua đồng ý tiếp nhận các người thuê hiện nay

    YÊU CẦU  vào ngày giao nhà, cho mỗi người thuê,  phải có:

    • Chỉ thị tiền thuê sau này theo mẫu kèm theo
    • Các bản chính tất cả các Hợp Đồng Thuê Nhà
    • Người Thuê điền và ký xác nhận theo mẫu kèm theo
    • Người Bán Kê  Khai theo mẫu kèm theo xác nhận cho thuê nhà ở và thu tiền nthuê theo luật định, như trong HĐ.
    • Chuyển Giao các HĐ thuê, theo mẫu kèm theo.
    • Ghi có cho Người  Mua, trong Giấy Điều Chỉnh phần tiền thuê đã thu của tháng này, tiền thuê tháng cuối, và tiền lãi phải trả cho Người Thuê.
    • Người Bán Cam Đoan về thu sai tiền thuê, theo mẫu kèm theo,
18.  YÊU CẦU  vào ngày giao nhà, Người bán xác nhận chủ quyền, theo mẫu kèm theo.
19.  YÊU CẦU  vào ngày giao nhà, Người bán xác nhận về thuế HST
20.  Theo HĐ, Người Bán bảo đảm về các units cho thuê
    YÊU CẦU  vào ngày giao nhà, Người Bán xác nhận  bảo đảm, theo mẫu kèm theo.
    

Xin lưu ý rằng các văn kiện  phù hợp với  số PIN của nhà này là 123456-7890 (LT).
Tôi dành quyền đặc biệt để gửi thêm các yêu cầu, nếu cần thiết.
Tôi sẽ gửi tất cả các văn kiện liên quan đến Người Bán và LS thành 2 tập khác nhau. Xin gửi trả lại cho tôi mỗi văn kiện 2 bản vào ngày giao nhà.  Nếu LS có yêu cầu sửa đổi , xin gửi cho tôi trước ngày giao nhà.
Xin gửi kèm theo mẫu Người Thuê Thừa Nhận, xin vui lòng gửi cho tôi các thông tin cần thiết để tôi điền mẫu này cho từng Người Thuê xác nhận
Kính thư

Cầu chúc Quý Khách mua được nhà như ý, và sau khi nhận nhà, không có bị đòi tiền thuế, tiền nước của người Bán chưa trả.