MUA NHÀ POWER OF SALE
Khi người vay không trả được nợ, Ngân Hàng cho một Thông Báo, và chờ thêm một thời gian nữa, nếu vẫn chưa trả nợ được thì Ngân hàng sẽ bán dưới dạng Power of Sale. Theo HĐ vay tiền, thường thông báo sẽ có sau khi qúa hạn nợ 15 ngày, và chờ trả tiền thêm 35 ngày nữa, trước khi bán. Nếu HĐ không ghi rõ, thi thời gian chờ thông báo là 90 ngày và chờ trả tiền 45 ngày nữa.
Trước hết, xin tìm hiểu về nhà cần sa.
- Dấu chỉ nhà trồng cần sa chưa bị bắt:
- Người Bán, trước đây chưa đầy môt năm, từng mua nhà này giá cao, nay vội vàng bán rẻ hơn, hay bị Ngân Hàng tịch thu bán Power of Sale, nhà có sao bán vậy, không bảo đảm gì cả. Thường không có tờ Xác Nhận của Người Bán ( Seller Property Information Statement), Người Mua phải tự lo xem xét, đánh giá nhà.
- Thường nhà POS, hay bị cắt điện và nước.
- Mái nhà có thêm nhiều ống thoát hơi.
- Khung cửa sổ mới sơn lại, che dấu các vết ẩm.
- Vách móng tầng hầm gần bảng điện nay vá lại, quét sơn mới, thay drywall mới. vì đã bị đục lỗ cho dây điện qua,
- Đồng hồ điện bị phá hư, mất niêm chì.
- Sàn nhà hay vách nhà, chung quanh ống khói lò sưởi mới phục hồi lại( thay sàn, thay drywall, sơn mới)do đã bị cắt sửa để ráp ống dẫn hơi nước thoát ra,
- Sàn nhà hay sàn tầng hầm mới được sơn lại, vẫn còn dấu vết các thùng chứa cây. Lột thảm tầng hầm lên để xem cho kỹ lưỡng các dấu vết này.
- Trên trần, hay chung quanh vách nhà có nhiều dấu đinh đã đóng để treo các dây điện, máng đèn, các biến thế đèn cao áp, ống nước. Có nhiều chỗ đục cưa cắt không những drywall mà ngay cả các thanh chống để đặt ống thoát hơi nuớc. nay đã được trám, sơn lại.
- Phải xem trên gác mái nhà, nếu hơi nước không thoát qua ống khói mà bay tự do trong nhà, cuối cùng sẽ tụ lại trên gác mái này. Khi trời lạnh, sẽ đông lại thành các nhánh đá dưới mái nhà. Gác mái hóa đen, ẩm mốc .
- Trong nhà có mùi phân bón, thuốc trừ sâu, ẩm mốc.
- Mốc trên góc trần và vách.
- Nhà trồng cỏ đã bị bắt:
- Người Bán phải cho biết, nếu nhà đã từng trồng cỏ và ngày bị phát hiện.
- Nếu nghi ngờ, nên liên hệ với Đồn Cảnh Sát Khu Vực hoặc tìm trong trang mạng sau.
- Nhà cần sa năm 2009, Toronto
- Nhà cần sa năm 2008, Toronto
- Nhà cần sa năm 2007, Toronto
- Nhà cần sa năm 2006, Toronto
- Người viết bài này có danh sách nhà trồng cỏ ơ Toronto từ 2003 đến 2007, xếp thứ tự theo địa chỉ.
- Những nhà trồng cỏ, bị Cảnh sát bắt, thường bị cắt điện. Chủ nhà phải thuê giám định tình trạng mốc, kết cấu nhà, và hệ thống điện. Thường phải tháo dỡ bỏ tất cả bên trong nhà, từ vách, trần, sàn, phòng tắm, bếp. Sau này, khi đã sửa chữa xong, lại phải mời giám định lại. Người ta phải đo nồng độ mốc trong và ngoài nhà xem có thể ở được chưa.
- Offer nhà POS
Mỗi nhà Power of Sale được bán theo từng Phụ Bản Hợp Đồng khác nhau, tùy theo luật sư thay mặt bên Bán. Agent thường nhận các Phụ Bản này qua máy fax hay in ra từ internet, nên chữ nhỏ, mờ, khó đọc. Tuy vậy, rất cần nhờ Luật sư nghiên cứu kỹ lưỡng Phụ Bản này.< br />
- Trước khi ký Hợp Đồng, bên Mua cần tham khảo trước với Luật Sư, nếu có điều khoản nào của Phụ Bản qúa thất lợi cho bên Mua thì yêu cầu hủy bỏ điều ấy. Nhưng có những Ngân Hàng tuyệt đối không cho sửa Phụ Bản này nên tốt nhất là không mua nhà đó nữa.
- Trong Offer, dù trong trường hợp có đấu giá, tranh nhau mua cũng cần phải có điều kiện nếu Luật Sư Bên Mua không chấp thuận thì hủy bỏ Hợp Đồng.
- Các điểm cần lưu ý thêm như sau:
- Điếu khoản nào trong HĐ mà trái với Phụ Bản này thì vô hiệu
- Bên Mua không căn cứ vào tờ MLS, mà phải tự tìm kiếm lấy, kiểm chứng lại số liệu. Bên Bán không bớt tiền, nếu có bất kỳ sai sót nào về mọi số liệu như kích thước lô đất, diện tích, thuế…
- Nếu sau 60 ngày triển hạn giao nhà , mà Bên Bán không giải quyết xong mọi việc pháp lý liên quan , hoặc không có nhà trống thì hủy HĐ.
- Nếu có lệnh của Tòa Án hủy Hợp Đồng, hoặc nếu chủ cũ thanh toán tiền nợ cho Ngân Hàng ( Bên Bán) trước khi Bên Mua hủy bỏ (waiver) các điều kiện trong Offer, hoặc trước ngày giao nhà như trong Phụ Bản , thì Hợp Đồng chấm dứt và tiền đặt cọc được trả lại cho Bên Mua mà không bị trừ bớt hay được trả thêm lãi. ( nên nhận nhà càng sớm càng tốt)
- Nhà bán theo tình trạng kỹ thuật hiện nay, không có cam kết hay bảo đảm gì về mọi vấn đề như mốc , mối, ô nhiễm môi trường (dầu, chì, UFFI, asbestos…), thấm nước tầng hầm… Nên phải xem xét, đánh giá kỹ lưỡng từng hạng mục trước khi ký Offer. Trong Offer phải có điều kiện kiểm tra nhà. Sau khi Offer đuợc chấp nhận, mướn người đến kiểm tra cụ thể và chuyên nghiệp hơn. Nếu phát hiện hư hỏng qúa nhiều, sửa chữa tốn kém, không mua bảo hiểm được… thì xin hủy Hợp Đồng ( nhà trước đây đã dùng sưởi dầu, trồng cỏ, dây điện nhôm, dùng sứ cách dây điện..)
- Sau ngày giao nhà, Bên Bán không chịu trả thêm bất kỳ hóa đơn nào về thuế, nước, ( sẽ cộng thêm vào thuế nhà cho Bên Mua), riêng điện và gas thuộc trách nhiệm của chủ nhà cũ.
- Giá bán không kể các thiết bị trong nhà ( như TV, tủ lạnh, bếp lò , lò sưởi, thùng nước nóng, máy giặt ,máy sấy, máy rửa chén, máy điều hòa…), vì Bên Bán không biết gì về chủ quyền của các thiết bị này như chủ nhà có mua trả góp, thuê hay cầm cố gì những thiết bị này hay không. Do đó, trước ngày giao nhận nhà, các chủ nợ có thể sẽ thu hồi các thiết bị này. Tuy nhiên, Bên Bán không bắt buộc phải tháo gỡ, di dời các thiết bị không có trong Hợp Đồng này. Thường thì sau ngày giao nhận nhà, các thiết bị còn lại trong nhà thuộc về chủ mới.
- Trong Phụ bản Hợp Đồng, có khi Bên Bán, trước hay trong ngày giao nhà, không bị bắt buộc phải có trách nhiệm về việc chưa sửa xong theo các lệnh của Chính Phủ, về thanh toán mọi nợ nần, cầm cố của chủ cũ trên nhà này, như vay nợ thêm 2nd mortgage, chưa trả tiền tân trang nhà….(nên cần tham khảo Luật Sư để Bên Mua không bị thiệt thòi vì gánh nợ này. LS sẽ tìm ra tình trạng cầm cố nợ hiện nay của nhà này, những nợ sẽ được trả, những dư nợ không được trả).
- Thuế HST là một vấn đề phức tạp. Bên Bán chịu trách nhiệm với Nhà Nước về việc xác định việc mua bán này có phải trả HST hay không. Thường nhà đã ở, bán lại không chịu thuế GST. Nhưng nếu nhà có tân trang nhiều mà nhà thầu có xin bồi hòan thuế HST, người Bán nhà chưa dọn vào ở, thì phần chi phí này bị tính HST như nhà mới, và Bên Mua được xin bồi hoàn một phần thuế HST sẽ phải trả này. Do đó, trong Offer, nhiều khi Bên Bán sửa lại là HST thêm vào giá bán, chứ không chịu ghi bao gồm trong giá bán như dự thảo ban đầu. Bên Mua cần đặc biệt lưu ý điểm này.
- Bên Bán không cho biết về giá thuê , tình trạng thuê nhà.
Tóm lại, mua nhà POS thì có sao mua vậy, và chấp nhận mọi rủi ro, nếu có, nhưng giá thường rẻ, và ít người thích mua.
Nguyễn Viết Tốn
 |
