Giải thích chi tiết một Offer
Trước hết, theo yêu cầu của nhà nước, người mua phải đưa cho agent một ID ( như Bằng lái xe…), và khai nghề nghiệp hiện nay vào mẫu Individual Identification Information Record. Người Mua nên hiểu rõ Offer trước khi ký. Các hạng mục chính như sau::
- Buyer: nếu khó có thể ký cả hai vơ chồng cùng lúc, có thể chỉ đứng tên một người. Sau này Luật sư sẽ thêm tên người kia vào sau.
- Legal Description of Land : thí dụ: the South East 1/4 of Lot.5 in Concession III in the Township of York . Part Lot 15 of (Registered Subdivision) Plan 1234, Part 1 of (Reference Plan) 66R5678. Chủ yếu là phải có Lot/Parcel trong một Plan of Subdivision. Trong trường hợp chưa có Reference Plan, thì trong Instrument Transfer Deed phải có diễn tả ranh giới ( Metes and Bounds Description) cụ thể. Trước khi xây dựng, phải có bảng phân lô Plan of Subdivision, nhưng nếu một nhà không chiếm hết một lô (part of lot), hay thuộc về cả hai hay ba lots kế nhau, thì cần một bản đo đạc thửa đất chi tiết ( Reference Plan ) thay cho diễn tả ranh giới (Metes and Bounds Description).
- Deposit: có thể từ $5,000 trở lên, nhưng càng nhiều thì càng tốt.
Nếu ghi “upon acceptance” , trong vòng 24 giờ, Người Mua phải có certified cheque hay bank draft, trả cho Công Ty List Nhà hay Luật sư Bán Nhà, tùy theo ghi trong Offer. Có thể giao personal cheque trước, sau đó sẽ thay bằng bank draft sau.
Có khi Người Bán yều cầu trong tờ Phụ Lục, trong khỏang 24 giờ, nếu không deposit, Offer vô hiệu để họ còn bán cho người khác.
Xin nhớ ghi “ in trust”, để bên nhận không deposit vào các trương mục riêng của họ, mà phải deposit vào trương mục có in trust.
- Irrevocability: Người Mua sẽ không đổi ý và hạn chót để Người Bán quyết định cho đến giờ, ngày này. Sau đó, nếu Người Bán không chấp thuận, thì Offer này vô hiệu. Thường chỉ để 24 giờ, nếu Người Bán không yêu cầu lâu hơn như 48 giờ, 5 ngày…
- Completion Date: ngày Người Bán phải dọn trống nhà để Người Mua dọn vào. Trong MLS, Người Bán có ghi Immediately, 30, 60 days, tùy Người Mua xem ngày mà chọn. Nếu đang thuê nhà, lưu ý thời hạn 60 ngày báo trước cho chủ nhà hay người thuê.
Ngày này không thể là ngày nghỉ cuối tuần hay lễ, vì Ngân hàng, Luât sư phải làm thủ tục sang tên.
Nếu muốn sang tên sớm, như 14 ngày, tùy theo Luật Sư, Ngân hàng có thể chuẩn bị kịp hay không, nên phải hỏi họ trước.
- Chattels Included : liệt kê tất cả các thiết bị có ghi trong MLS, nếu không ghi trong MLS, thì là Fixtures excluded. Riêng Gas/Oil Burner & Equipment có Người Bán không chịu ghi vào là Chattles, vì đã gắn chặt vào nhà, không dịch chuyển được, và như vậy, không phải bảo đảm còn dùng được như các chattels khác. Nếu Người Mua muốn, phải yêu cầu bảo đảm cụ thể cho thiết bị này.
Nếu Người Mua sợ các thiết bị này bị tráo đổi, thì phải ghi hiệu, kiểu, số seri từng cái một ngay khi xem nhà.
- Fixtuers Exclude: ghi các thiết bị mà Người Bán không giao lại cho Người Mua.
- Rental Items: các thiết bị Người Bán thuê, không kể trong giá bán nhà này, như bình nước nóng, hệ báo động, hệ lọc nước.
- Thuế HST: mua nhà ở cũ thường không chịu thuế này, nên ghi " included in" . Nhưng nếu mua nhà power of sale, Ngân Hàng bắt buộc ghi "in addition to" để nếu có phải nộp, thì Người Mua nộp, chứ Ngân Hàng không . Nếu chủ nhà đã sửa chữa lớn, có khai HST, mà chưa dọn vào ở, hay có khai kinh doanh một phần nhà này, thì khi bán, Người Mua mới phải nộp HST.
- Title Search: định thời hạn mà Luật Sư bên Mua phải kiểm chứng xong các tài liệu liên quan đến nhà này, như: chủ quyền nhà, để ở hay kinh doanh, các món nợ, cầm cố nhà này, bảo hiểm, các Lịnh Sửa chữa của Nhà Nước mà chưa làm, tiền nước, tiền thuế chưa trả,…
- Future use: Người Bán không bảo đảm gì vê việc dự kiến thay đổi sử dụng nhà sau này của Người Mua.
- Title: Người Mua nhận chủ quyền nhà, mà không còn bị thế chấp, cầm cố, xâm phạm, ngọai trừ những điều còn ghi trong hồ sơ đăng ký chủ quyền.
- Closing arrangements: thủ tục sang tên nhà electronically, công việc của Luật sư.
- Documents and Discharge: Người Bán chỉ giao những gì họ có. Thủ tục Người Bán thanh toán tiền vay. Đây là công việc của Luật sư.
- Inspection: Người Mua nếu muốn kiểm tra nhà phải yêu cầu thêm trong Schedule A
- Insurance: Trước ngày giao, nếu chẳng may nhà bị hư nặng, thì hoặc hủy Offer hoặc Người Mua nhận nhà và tiền bồi thường của bảo hiểm bên Bán. Kể từ 0 giờ ngày giao nhà, bảo hiểm của Người Mua. Người Mua phải cung cấp giấy chứng nhận bảo hiểm cho các chủ nợ.
- Planning Act: Người bán chịu trách nhiệm hợp pháp hóa việc chia nhỏ lô đất, nếu cần, trước ngày giao nhà.
Khi một người làm chủ hai nhà kế bên nhau, chỉ có thể vay mortgage, hay bán từng căn riêng rẽ nếu mỗi căn nhà thuộc hai lot khác nhau của registered plan of subdivision. Nói khác đi, nếu hai nhà kế bên nhau, mà cùng chung trong một lot thì đừng có chung một chủ, vì không vay được mortgage riêng và khó bán lại sau này.
Xem trong legal description sẽ rõ.
Thí dụ hai lot riêng : nhà 60 đường X: lot 11 Plan 2010.
Nhà 62 đường X: lot 12 Plan 2010
Thí dụ chung lot: nhà 20 đường X: lot 28 Plan 2010, Part 1 RP 66R2014.
Nhà 22 đường X: lot 28 Plan 2010, Part 2 RP 66R2014
Nhà 20 và 22 chung lot, nên cần phân mỗi nhà thành một part riêng trong một bản survey chi tiết được đăng ký là một reference plan 66R2014. Nếu một người mua cả hai nhà này, sẽ bị merged làm một, không vay mortgage riêng rẽ được.Tóm lại, khi muốn mua hai nhà bên nhau, phải nhờ luật sư kiểm tra để tránh bị merged sau này.
- Document preparation: Người Bán trả chi phí Transfer/Deed, Người Mua trả chi phí vay tiền, thuế sang tên Toronto và Ontario. Đây là công việc của Luật sư.
- Residency: nếu Người Bán không phải là thường trú nhân Canada, Luật sư bên Mua sẽ giữ lại phần tiền thuế sang tên để sẽ nộp cho Canada.
- Adjustments: tiền thuê, lãi tiền vay, thuế nhà đất, tiền điện, nước gas, dầu đốt được tính tỉ lệ cho đến trước ngày giao nhà.
- Property Assessment: Nếu có định giá lại, Người Bán trả phần thuế trước ngày giao nhà. Sau ngày đó, Người Mua phải trả.
- Time limits: Mọi việc phải được làm trong thời gian ấn định. Chỉ có Phụ lục Hợp Đồng mới thay đổi ngày giờ được.
- Tenders: Người Mua trả bằng Bank Draft hay Certified cheque trong ngày giao nhà.
- Family law Act: Người bán cam kết rằng không cần Người vợ/ chồng đồng ý, trong trường hợp người ấy không ký nơi trang 4.
- UFFI: được dùng từ năm 1975-1978 làm chất cách nhiệt, đến năm 1980 bị cấm. UFFI bị ẩm ướt hay khi tháo gỡ sẽ có hại cho sức khỏe. Người Bán cam kết không dùng UFFI, cũng như theo Người Bán được biết nhà này đã không dùng UFFI.
- Legal Accounting and Environmental Advice: các bên thừa nhận rằng bất cứ thông tin nào do Brokerage cung cấp đều không phải là các lời khuyên về pháp lý, kế toán hay môi trường, Người Mua cần phải tự liên hệ với các chuyên gia về các vấn đề trên.
- Consumer Reports: báo cáo tín dụng và thông tin cá nhân Người Mua được truy tìm cho việc mua nhà này.
- Agreement in writing: nếu có mâu thuẫn với phần in sẵn này, thì những điều thêm vào trong phụ lục hợp đồng kèm theo sẽ thay thế. Chỉ những phụ lục, điều khỏan được nhắc đến trong Offer này mới có giá trị.
- Time and date: Ngày, giờ theo nơi có nhà này.
- Successors and Assigns: Mọi người quản lý, thừa kế, được ủy quyền, được chuyển nhượng, đều phải thi hành Offer này.
- Signed, Sealed and delivered in the presence of: người làm chứng ký
- In Witness whereof I have hereunto set my hand and seal: Người Mua ký và tự ghi ngày. Ký và seal nên bị ràng buộc chặt chẽ như: trong thời gian irrevocability Người Mua không được đổi ý, và dù không có trị giá, hợp đồng vẫn có hiệu lực
- Spousal Consent: Nếu không có tên trong chủ quyền, Vợ/Chồng Người Bán đồng ý bán và ký
- Confirmation of acceptance: xác nhận rằng offer này cùng với mọi thay đổi đã được các bên đồng ý lúc ….giờ….. ngày …….
Chỗ này do bên đồng ý sau cùng, sau khi đã ký tắt vào những chữ sửa đổi, và không còn thay đổi gì thêm nữa, ký xác nhận.
- Acknowledgement: công nhận đã có nhận một bản chính accepted offer và ủy quyền cho agent chuyển giao một bản sao cho luật sư.
Schedule A
Bảng Phụ lục này ghi lại tất cả yêu cầu khác của Người Mua.
Thường có các câu sau::
- Người Mua đồng ý trả cho đủ giá mua kể cả phần điều chỉnh, bằng bankdraft hay certified cheque.
- Offer này có các điều kiện sau:
- Người Mua tự tìm vay tiền theo ý mình
- Người Mua tự thuê một người kiểm tra tình trạng kỹ thuật nhà, và bằng lòng với kết qủa đó.
- Người Mua mua được bảo hiểm (nếu dung lò dầu, dây điện nhôm, knob-and- wire,..)
- Kể từ lúc chấp nhận Offer, cho đến 12 giờ đêm ngày (banking days) thứ năm (5),Người Mua phải gửi văn bản cho Người Bán biết đã bằng lòng hoặc hủy bỏ các điều kiện trên. Nếu không, Offer hết hiệu lực, và trả tiền cọc lại cho Người Mua.
- Người Mua được xem nhà một lần trước khi nhận nhà.
- Người Bán cam kết các thiết bị kèm theo hoạt động tốt/được, không bị cầm cố hay trả góp chưa đủ.
- Người bán đồng ý giao Bản Đo Đạc Nhà Đất và cam kết đã không xây dựng thêm gì.
- Người Bán cam kết không còn nợ liên quan đến tiền điện, nước, gas. Người Mua chỉ chịu trách nhiệm từ ngày nhận nhà.
- Người Mua được xem nhà 2 lần cùng Ngân Hàng và một lần cùng Bảo Hiểm.
- Ngòai ra, tùy từng trường hợp, Người Mua có thêm các yêu cầu khác. Nếu yêu cầu mới này không có sẵn trong các câu mẫu, Agent không nên tự soạn, Người Mua phải nhờ luật sư giúp đỡ.
Người Mua không được lạm dụng các điều kiện vay tiền hay kiểm tra nhà mà kiếm cớ hủy Offer khi không thích mua nữa. Có khi Người bán không chịu ký Thanh Lý Hợp Đồng trả tiền cọc, phải chuyển cho họ giấy từ chối của Ngân Hàng, hoặc báo cáo kiểm tra nhà, hay kiện ra tòa. Tòa sẽ xem xét đến sự trung thực, cố gắng của Người Mua. Hơn nữa, còn phải trả án phí.
Trong trường hợp nhiều offer, ngòai giá cả, Người Bán còn ưu tiên cho những offer không có điều kiện gì, giao nhà sớm theo ý họ, và đặt cọc nhiều.
Schedule B
Phụ lục này do Listing Brokerage soạn chung cho mọi offer với họ, thường gồm có:
- Lãi của tiền cọc,
- Nghĩa của Banking days
- Toronto có thêm thuế sang tên nhà đất.
- Địa chỉ và điện thọai Người Mua
- 24 giờ sau khi qúa hạn điều kiện kiểm tra nhà, Người Mua giao cho người bán báo cáo này, nếu Người Mua từ chối, không muốn mua nữa.
- Các bên đồng ý cho Brokerage quảng cáo giá bán nhà này.
- Phí cho cheque không tiền là $50
Nguyễn Viết Tốn
 |
