Trích từ báo Người Việt online, May 17, 2010

Mua một căn nhà, trong bất cứ thời nào, cũng là một vụ đầu tư lớn nhất đời người của hầu hết những người bình thường. Bởi vậy, sự thận trọng là điều cần thiết mà ai cũng phải tự võ trang cho mình trước khi đặt bút ký tên trên bản hợp đồng. Bút sa gà chết, câu tục ngữ này xưa nay vẫn đúng đối với một vụ mua bán nhà cửa.

Hợp đồng mua nhà là một văn bản có tính ràng buộc pháp lý rất dễ dẫn tới kiện tụng nếu một bên không thi hành đúng những cam kết.

* Nghiên cứu trước - Hãy chuẩn bị trước khi mua. Duyệt xét giá cả của những căn nhà tương đương trong khu vực, có thể tìm thấy trên các websites như Zilllow.com, PropertyShark.com, StreetEasy.com, HouseValues.com, Trulia.com và những địa chỉ khác. Nên nhớ rằng những con số này đôi khi đi chậm hơn thị trường một vài tháng. Một nhân viên địa ốc có thể cung cấp các dữ kiện mua bán mới nhất.

Mua một căn nhà có lẽ là thành quả cam go nhất, đắt giá nhất, và, cuối cùng, giá trị nhất mà bạn từng hoàn tất từ trước tới nay. Ðối với đại đa số các gia đình, đây là tài sản lớn nhất đến từ sự đầu tư và vun đắp từ năm này sang năm khác, có khi suốt cả đời lao động của cả nhà.

Nhưng, ngay từ bước đầu, khi quyết định tìm một căn nhà để mua, chỉ cần một sai lầm cũng có thể đưa tới thảm họa - có thể là sai lầm tệ hại nhất mà bạn từng mắc phải.

 

Ðể tránh những sơ suất lớn trong một vụ giao dịch khó khăn như vậy, giới chuyên gia địa ốc khuyên người mua hãy tìm hiểu và tránh những sai lầm thông thường nhất để khỏi thiệt hại và ân hận về sau.

Không phải chỉ những người mua nhà lần đầu, cả những người đã từng mua nhà, nay đi mua nhà khác cũng có thể mắc phải những lỗi lầm trầm trọng. Bởi vì chuyện mua nhà không phải là chuyện hàng ngày nên không mấy ai nhớ những gì cần làm, cái gì nên tránh.

1. Làm một mình

Mua một căn nhà là một vụ giao dịch phức tạp và tốn nhiều thời gian trong một hạn định được thỏa thuận và theo nhiều ràng buộc pháp lý. Nó phải là một nỗ lực của một nhóm người với các khả năng chuyên môn của những lãnh vực khác nhau. Bạn sẽ cần một chuyên viên địa ốc, chuyên tài trợ địa ốc, chuyên viên kiểm tra tình trạng căn nhà (home inspector), hãng bảo hiểm, có thể một luật sư và những người khác nữa, để giúp bạn vượt qua từng bước đường. Nên xây dựng toán trước khi bạn khởi sự cuộc tìm kiếm.

Không ai cấm cản một cá nhân có nhu cầu mua nhà đi tìm mua nhà một mình, điều đình trực tiếp với chủ nhà. Nhưng hàng trăm hàng ngàn vụ kiện xảy ra khắp nơi hàng năm liên quan đến mua bán nhà cửa cũng chỉ vì một trong hai bên đã vi phạm hợp đồng đã thỏa thuận. Nếu không hiểu luật lệ địa ốc, tài trợ địa ốc và các vấn đề liên quan có tính ràng buộc pháp lý, không có sự cố vấn của những chuyên viên trong ngành, có thể dẫn đến các hậu quả xấu nhiều khi không lường trước được.

2. Vừa thấy đã thích ngay

Sau này bạn sẽ hối hận nếu bạn để cho cảm xúc điều khiển bạn trong tiến trình mua nhà. Căn nhà của bạn phải thích hợp với các nhu cầu thực sự của bạn, không phải để bạn trình diễn. Nên mua một căn nhà phù hợp với ngân sách và lối sống của bạn. Nên bảo đảm căn nhà nằm trong một cộng đồng và khu dân cư mà bạn mong muốn. Nên viếng thăm các khu lân cận vài lần trước khi mua để xem xét các trường học, tiếng ồn và xe cộ lưu thông.

3. Ði tìm nhà mà chưa lo vay tiền

Ðược xác nhận là đủ điều kiện vay tiền giúp bạn một ý niệm tổng quát về chuyện bạn có thể vay được bao nhiêu. Ðược chấp thuận trước cho một món vay nào đó thì tốt hơn. Những người bán sẽ coi bạn như thực sự muốn mua. Nên giới hạn ở mức ngân sách được dự trù.

4. Mua quá khả năng tài chính

Một phần vì có những người mua nhà với giá cao hơn mức họ thực sự kham nổi nên thị trường địa ốc mới sụp đổ. Có thể sự hấp dẫn đến từ căn nhà đẹp “ấn tượng” hoặc có diện tích lớn, vườn như “vườn địa đàng.”

Mua với giá cao hơn mức bạn có thể kham nổi sẽ làm cho căn nhà mơ ước của bạn trở thành ác mộng. Nên phân tích mọi phí tổn hàng tháng kể cả nợ nần, thực phẩm, chuyên chở, giải trí, và những khoản tiết kiệm. Những món nợ hàng tháng của bạn, kể cả tiền mượn nợ mua nhà, không nên vượt quá 36% lợi tức chưa trừ thuế của bạn. Ðừng quên ngân khoản dành cho các phí tổn giấy tờ, thủ tục chuyển nhượng tài sản (closing costs) (thường từ 2 đến 5 phần trăm giá mua của căn nhà), cộng với chi phí dọn nhà, trang hoàng lại và bảo trì. Nên nhìn xa hơn và dự trù những gia tăng chi phí sắp tới như các tiện ích (utilities) và thuế.

5. Tin tưởng không đúng chỗ

Bạn đang chuẩn bị tiếp nhận một tài sản có thể giá trị nhất từ trước tới nay. Ðó là một giao dịch kinh doanh. Nên hỏi gia đình, bạn bè, các đồng nghiệp, những nhà chuyên môn và những người mà bạn tin tưởng để được giới thiệu, nhưng đừng tin vào lời của họ. Hãy tham khảo ý kiến của các chuyên viên đang giúp bạn mua căn nhà.

6. Chấp nhận những thỏa thuận miệng

Hãy ghi trên giấy tờ. Lãi suất cố định, việc kiểm tra tình trạng căn nhà, những vụ xiết nhà, hợp đồng. Luôn luôn trên giấy tờ. Nếu một vụ tranh cãi xảy ra, bạn có sẵn các chi tiết được ghi trên giấy tờ. Nên nhớ, mua bán nhà là một dịch vụ có tính ràng buộc pháp lý. Bởi vậy, tất cả mọi điều khoản thỏa thuận hay phản bác, từ chối, thông tin, đều phải viết rành rẽ trên giấy.

7. Bỏ qua những chi tiết nhỏ

Nên hiểu rõ những gì thực sự được ghi trên bất cứ tài liệu, văn bản, hợp đồng nào trước khi đặt bút ký. Nên nhận các tài liệu trước, bỏ thì giờ để đọc và nêu lên các câu hỏi. Nên có bản đồng vay nợ ngân hàng để mua nhà của bạn và các giấy tờ kết thúc hồ sơ một vài ngày trước khi ký giấy nợ và đóng hồ sơ. Như trên đã nhắc, hồ sơ mua bán nhà có tính ràng buộc pháp lý nên bất cứ chi tiết gì trong các bản hợp đồng, văn bản mua bán nhà không thể bỏ sót.

8. Bỏ qua hay trông mong vào việc bán lại

Tránh mua một căn nhà tốn hơn 50% so với những căn nhà lân cận. Nên xét lại việc mua căn nhà đắt tiền nhất trong khu phố. Căn nhà của người hàng xóm có giá thấp hơn sẽ làm giảm giá trị căn nhà của bạn. Nói khác, bán lại căn nhà này về sau sẽ bị thiệt thòi vì không thể tìm được những căn nhà có giá tương đương để so sánh.

9. Ðưa ra một đề nghị mà không kèm theo điều kiện. Hãy tự vệ trước những tình huống bất ngờ

- Việc vay tiền mua nhà. Bạn có thể được chấp thuận trước nhưng căn nhà thì sao? Một cuộc đánh giá chính thức có thể xác nhận - hoặc không - rằng giá trị của căn nhà không đủ bảo đảm cho món tiền vay. Nếu căn nhà được đánh giá thấp hơn giá bán, việc vay tiền có thể bị từ chối.

- Kiểm tra tình trạng căn nhà (home inspection). Ðừng mua một căn nhà mới hay có sẵn mà không có một cuộc kiểm tra nhà kỹ càng. Nên đi xem xét khắp nhà cùng với chuyên viên kiểm tra để biết thêm về căn nhà và bất cứ lo ngại nào mà người đó có thể nêu lên.

- Bảo hiểm. Cần mua bảo hiểm đầy đủ cho căn nhà. Ở nhiều khu vực, ngoài bảo hiểm căn nhà về hỏa hoạn và thiên tai thông thường, chủ nhà còn phải mua bảo hiểm lụt và động đất. Trong vài vùng, hoặc sau những tai ương nào đó, bạn có thể khó mua những loại bảo hiểm rủi ro.

10. Hối tiếc vì đã không mua

Không có nơi nào được coi là hoàn hảo. Sẽ luôn luôn có những bất ngờ. Ðừng để cho một vài đốm nhỏ lúc đầu làm hại toàn thể tiến trình. Và đừng bỏ lỡ một căn nhà quá tốt để chờ đợi một căn nhà hoàn hảo! (nn)

Ngô Ðồng

Trong một bản tường trình được phổ biến giữa tháng trước, Hiệp Hội Ðịa Ốc Hoa Kỳ thông báo rất hồ hởi rằng nhà bán được trong tháng 3 tăng được 6.8% so với tháng 2 trước đó. Nhưng nếu so với một năm trước thì đã tăng được tới 16.1%.

Tin này song song với tin kỹ nghệ xây nhà mới cho biết số nhà bán được của tháng 3 đã gia tăng tới 27% làm giới chơi chứng khoán vội vã bơm tiền mua cổ phiếu của ngành này.

Người mua nhà lợi dụng tín thuế mua nhà của chính phủ trước khi nó hết hạn ngày 30 tháng 4, 2010, hối hả tận dụng một cơ hội hiếm có và không mấy ai tin nó sẽ được triển hạn.

Ngay bây giờ, theo một bản tường trình phổ biến trên một số công ty tài trợ địa ốc, lãi suất chương trình 30 năm lãi suất cố định vẫn nằm bên dưới 5%, nếu người xin vay có điểm số tín dụng tốt đẹp.

Tuy nhiên, qua sự khảo cứu của hãng thông tấn AP, rất nhiều người khi mua nhà, đặc biệt là những người chưa có nhiều kinh nghiệm về mua nhà, chỉ chú ý tới một điều duy nhất. Giá bán căn nhà.

Ðành rằng phải “liệu cơm gắp mắm,” mua nhà thì chỉ mua tới mức khả năng tiền bạc, lợi tức của mình cho phép, nhưng giá bán căn nhà không phải là điều duy nhất cần phải lưu tâm. Có rất nhiều thứ tốn kém gắn liền với việc mua căn nhà. Từ phí tổn vay nợ, chi phí dọn nhà, mua sắm đồ đạc cho chỗ ở mới là một số trong những thứ tốn kém làm cho người mua nhà tốn nhiều hơn là người ta trù tính ban đầu.

Cho nên, để nhắc nhở người mua nhà những điều cần thiết tối thiểu, giới chuyên viên đề nghị các vị nào đang có nhu cầu mua nhà nên để ý những điều sau đây hầu giúp cho chuyện mua nhà trở nên suôn sẻ, và cũng có thể đỡ tốn thì giờ và tiền bạc cũng như làm chủ căn nhà về lâu về dài.

Ngô Ðồng

Trái với những phân tích và bình luận không mấy hồ hởi về tương lai địa ốc tổng quát trên cả nước, thị trường địa ốc quận Cam nói riêng và nói chung ở phía Nam California không còn chiều đãi quỵ lụy các người đi mua nhà nữa. Không ít người than mua nhà tranh với người khác đã mua hụt vì trả giá thấp hơn người ta.

Theo bản tường trình của công ty chuyên cung cấp dữ liệu địa ốc Dataquick, nhà bán được ở khu vực quận Cam cũng như toàn phía Nam California đều tăng trong những tháng qua. Giá nhà vì thế cũng từ từ tăng lên.

Danh sách nhà được rao bán trên toàn quốc hiện đầy ngập với những căn nhà bị tịch thu, nhà bán dưới mức nợ, và những căn nhà mới mà những nhà xây dựng sẵn sàng thương lượng để giảm bớt giá bán hoặc tặng thêm một vài thứ trang bị trong nhà. Nếu bạn hiện đang thăm dò thị trường để mua một căn nhà, có thể bạn đang cân nhắc các lợi ích của mỗi loại tài sản được cung cấp cho người mua.

Ðừng để bị lừa. Không phải mọi căn nhà bị ngân hàng thu siết nợ rồi đều được bán lại trên thị trường với giá hạ giảm đáng kể. Không phải mọi công ty xây cất nhà đều giảm giá. Những vụ bán dưới mức nợ có thể là một chuyện may rủi - với vài người mua trải qua hàng tháng chờ đợi mà vẫn chưa mua được nhà.

Nói một cách tổng quát, cần cân nhắc mọi trường hợp, có thể bạn có lợi nhất khi mua một căn nhà do chủ bán lại và được bán theo đường lối cổ điển (hai bên người mua người bán thương thuyết giá cả qua các đại diện môi giới địa ốc), do đó đừng loại bỏ những căn nhà đó trong khi bạn tìm mua nhà.

Ðể được lợi nhất với số tiền của bạn, điều quan trọng là bạn có một sự hiểu biết về số nhà được cung cấp trên thị trường địa phương; sự biến động của thị trường sẽ liên hệ rất lớn tới việc nhà được ấn định với giá cả khác nhau. Ngoài ra, cũng nên tự kiểm điểm để xác định bạn sẵn sàng liều lĩnh tới mức nào và bạn sẵn sàng đầu tư bao nhiêu thời gian và tiền bạc vào một căn nhà.

Các bất động sản do ngân hàng làm chủ

Những căn nhà bị ngân hàng thu hồi (siết nợ), thường được gọi là những bất động sản do ngân hàng làm chủ (REO), phần nhiều được bán với một giá được hạ giảm. Tuy nhiên, tầm mức của sự giảm giá tùy thuộc vào thị trường mà bạn xem xét.

Một báo cáo mới đây của Zillow.com cho thấy rằng sự hạ giảm tiêu biểu cho các bất động sản do ngân hàng làm chủ, so với một căn nhà được bán theo lối cổ điển, trung bình 20% đến 30%. Theo các dữ kiện khác của RealtyTrac, một thị trường online về nhà bị tịch thu, mức hạ giảm trung bình về các bất động sản do ngân hàng làm chủ là 34% trong tam cá nguyệt thứ nhất, tính trên căn bản toàn quốc.

Có nhiều lý do tại sao giá bán một căn nhà bị tịch thu lại thấp hơn giá một căn nhà bình thường.

“Người bán thường là một ngân hàng, và muốn loại bất động sản đó ra khỏi sổ sách càng sớm càng tốt. Một người bán bình thường sẽ muốn bán với một giá nào đó và sẵn sàng chờ đợi,” theo lời ông Stan Humphries, kinh tế gia trưởng của Zillow.

Ngoài ra, tình trạng của căn nhà có thể cũng là một vấn đề; một chủ nhà không thể thực hiện được những vụ thanh toán tiền nợ mua nhà cũng có thể không đáp ứng được sự bảo trì cần thiết. Một trong những sai lầm lớn nhất mà người mua nhà phạm phải khi mua một căn nhà bị tịch thu là ước lượng thấp phí tổn trong việc sửa chữa, theo lời ông Rick Sharga, phó chủ tịch cao cấp của RealtyTrac.

Những người khác đồng ý: “Phí tổn thường cao hơn rất nhiều so với bạn nghĩ,” theo lời ông Leonard Baron, một giáo sư địa ốc tại đại học San Diego của California (CSUSD). “Bạn có thể làm tăng giá trị cho một căn nhà bằng cách sửa sang lại, nhưng giá trị không thể tăng nhiều hơn phí tổn mà bạn bỏ ra.”

Với giá rẻ hơn, người mua cũng cần chấp nhận rằng có thể họ sẽ mua một căn nhà hiện đang bị bỏ trống, thường đi kèm với một số các vấn đề, bởi vì các vấn nạn nhỏ - một chỗ rò rỉ chẳng hạn - có thể trở thành những vấn nạn lớn nếu không có ai lưu ý tới chúng. Những căn nhà này cũng có thể ít có gì để người bán tiết lộ, bởi vì chủ nhân - tức ngân hàng tài trợ - đã không sống trong căn nhà đó và do đó không có nhiều thông tin để tiết lộ.

Những cuộc kiểm tra nhà thường được khuyến cáo bất kể bạn mua loại bất động sản nào, và trong trường hợp một căn nhà do ngân hàng làm chủ, đó là điều thiết yếu.

Ðịa điểm cũng ảnh hưởng tới việc ấn định giá cả của một căn nhà do ngân hàng làm chủ. Tại những nơi có nhiều nhà bị tịch thu, các bất động sản do ngân hàng làm chủ cung cấp những giảm giá nhỏ nhất, so với những nhà được bán theo truyền thống.

Một cách khác để xem xét: Một chủ nhà muốn bán nhà trong một thị trường có nhiều nhà bị tịch thu có thể sẽ phải định giá giống như một căn nhà bị tịch thu để có thể cạnh tranh.

Những vụ bán dưới mức nợ (Short sales)

Bà Diann Patton, một chuyên viên địa ốc tại Coldwell Banker, nói trong thị trường của bà ở California, những vụ bán dưới mức nợ cung cấp một số những cuộc thương lượng tốt nhất. Một vụ được gọi là short sale khi người bán nợ tiền vay mua nhà nhiều hơn là trị giá hiện nay của căn nhà, và nhà tài trợ đồng ý nhận ít hơn để căn nhà có thể bán được.

Mặc dù những ngân hàng tài trợ và các chương trình của chính phủ đang có những nỗ lực nhằm gia tốc tiến trình để hoàn tất một vụ bán dưới mức nợ, người mua có thể vẫn phải chờ hàng tháng chỉ để biết rằng họ không mua được căn nhà đó. Căn nhà được giảm giá một phần vì sự bất trắc mà người mua trải qua, bà Patton nói.

Nhà mới

Trong nhiều thị trường, lượng cung cấp nhà mới đang giảm bớt. Ðiều đó khiến cho việc ấn định giá cả trong thị trường nhà mới được ổn định.

Ðiều đó có nghĩa ít có cơ hội mua được giá rẻ đối với những người mua nhà mới. Những nhà xây dựng ít linh động hơn trong việc thương lượng giá cả. Ngoài ra, với số cung nằm dưới sự kiểm soát nhiều hơn, họ không bị thúc bách để hạ giá đối với những căn nhà hiện đang nằm trên thị trường.

Và nếu có những vụ bán vì bị túng quẫn trong các cộng đồng nhà mới mà bạn đang xem xét, hãy tiến hành với sự thận trọng.

“Tình trạng trong vùng có nhiều vụ bán nhà bị tịch thu sẽ kéo giá cả những căn nhà khác xuống, và điều đó có thể lan rộng tới cả những căn nhà mới xây,” ông Humphries nói. “Không phải là không thể tìm được những căn nhà bị tịch thu và các bất động sản bị bỏ trống ngay cả trong những cộng đồng vẫn chưa hoàn tất,” ông nói. (N.N.)