Giấy nợ mua nhà

Rồi mỗi lần vay tiền hay tái tài trợ, chúng ta lại ký hàng xấp những giấy tờ, mà có lẽ ít người đọc kỹ xem mình đã ký những gì. Tuần này chúng tôi xin bàn về những đặc điểm chung của hai thứ quan trọng nhất trong những giấy tờ này là Promissory Note và Deed of Trust.

* Promissory Note là gì?
Promissory Note là hợp đồng giữa nguời vay và người cho vay. Hợp đồng này thường có số tiền cho vay (principal), tiền lời (interest), ngày trả nợ (maturity date) và cách trả nợ (repayment plan).

* Có những cách trả nợ nào?
Thông thường có những chương trình trả nợ sau đây:
+ Amortized Payment with Fixed Rate: Cách trả nợ này cho phép bạn trả một số tiền bằng nhau mỗi tháng, trong vòng bao nhiêu tháng với tiền lời cố định, không thay đổi. Một phần của số tiền này để trả tiền lời, phần còn lại sẽ trả vào tiền còn thiếu (principal). Thí dụ bạn mượn số tiền trả tiền lời cố định cho 15 năm thì trong 15 năm, mỗi tháng bạn sẽ trả một số tiền bằng nhau, cho đến đủ 15 năm thì bạn sẽ trả đủ số tiền đã mượn.
+ Negative Amortized Payment: Cách trả nợ này, tiền trả mỗi tháng bằng nhau và sẽ rất thấp, ít hơn tiền lời mỗi tháng, và phần thiếu hụt của tiền lời hàng tháng sẽ cộng vào với tiền số còn thiếu, vì vậy, sau một thời gian trả nợ, số tiền nợ sẽ nhiều hơn số nợ lúc đầu. Sau một thời gian, nguời mượn tiền có thể phải trả hết số tiền còn thiếu một lúc, hay nhà băng sẽ tính lại và tăng số tiền trả hàng tháng lên nhiều để số nợ được trả hết trong vòng một thời gian sau đó.
+ Adjustable Rate Loan (ARM): Với phương cách này, người mượn sẽ trả nợ với tiền lời cố định, và tiền trả hàng tháng sẽ bằng nhau trong một thời gian ngắn, sau đó tiền lời sẽ thay đổi tùy theo thị trường lúc đó, và tiền trả hàng tháng sẽ thay đổi theo.
+ Balloon Payment: Nếu trả nợ theo cách này, người mượn tiền sẽ trả hàng tháng một số tiền bằng nhau, như phương pháp trên, trong một thời gian ngắn, và sau đó sẽ phải trả tất cả số tiền còn lại một lúc. Thông thường nhà băng có những chương trình Balloon 3 năm, 5 năm hay 7 năm, nghĩa là lãi suất sẽ cố định trong thời gian 3 năm (hay 5 năm hoặc 7 năm), người mượn tiền sẽ trả một khoản tiền bằng nhau trong thời gian này, và sau đó phải trả tất cả số tiền còn thiếu một lúc.
+ Interest Only and Final Balloon Payment: Chương trình trả nợ cũng giống như phương cách trên, nhưng mỗi tháng chỉ trả tiền lời thôi, còn số tiền thiếu (principal) vẫn không thay đổi. Như vậy, số tiền cuối cùng phải trả sẽ là nguyên số tiền mượn và tiền lời còn lại.
+ Single Payment of Principal and Interest: Chủ nợ cũng có thể cho người vay trả bằng cách không trả tiền nợ hay tiền lời trong một thời gian, và khi trả thì phải trả tất cả tiền lời và tiền thiếu cùng một lúc. Thông thường cách trả nợ này cho những số nợ với thời hạn tương đối ngắn hay giữa những thân nhân hay bạn bè.

* Những điều bạn nên lưu ý khi ký Promissory Note:
1. Tên và địa chỉ của bạn có ghi đúng không.
2. Tiền lời có đúng không.
3. Khi nào bạn phải trả tiền lần đầu tiên.
4. Tiền trả hàng tháng (hay tam cá nguyệt, hoặc hàng năm) có đúng không. Tuy nhiên, nếu tiền trả có tính luôn cả tiền bảo hiểm và tiền thuế (impound account) thì số tiền này sẽ cao hơn. Bạn vẫn nên kiểm soát xem số tiền trả cho tiền thiếu mỗi tháng có đúng như bạn dự tính không.
1. Bạn có bao nhiêu ngày để trả tiền nợ mỗi tháng mà không bị đóng tiền phạt. Thông thường nhà băng cho bạn 15 ngày trước khi tính tiền phạt, tuy nhiên điều khoản này tùy thuộc vào nhà băng, và bạn nên biết điều này để tránh bị phạt.
2. Nếu bạn trả tiền trước thời hạn cho vay chấm dứt thì bạn có phải trả tiền phạt (prepayment penalty) không?
3. Món nợ của bạn có chuyển qua người khác khi bán nhà (loan is assumable) được không? Thông thường promissory note có điều khoản “due on sale”, nghĩa là nếu bạn chuyển nhượng bất động sản hay phần của bạn cho người khác, thì bạn phải trả tất cả số tiền còn thiếu cho nhà băng ngay. Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ cho việc trả tiền ngay này:
a) Nếu việc chuyển nhượng là vì một trong những chủ nhân của bất động sản qua đời.
b) Nếu người mượn tiền qua đời, và số nợ chuyển qua cho thân nhân của người quá cố.
c) Nếu bất động sản chuyển sang cho người phối ngẫu hay con cái của chủ nhân.
d) Nếu việc chuyển nhượng là vì chủ nhân ly dị hay chính thức ly thân, và người phối ngẫu của họ trở thành chủ nhân mới.
e) Nếu việc chuyển nhượng là vì chủ nhân thành lập tín quỹ (living trust) và chủ nhân là người beneficiary và việc chuyển nhượng không làm thay đổi quyền cư ngụ (right of occupancy) của chủ nhân.

* Deed of Trust là gì?
Deed of Trust, còn gọi là Trust Deed, là một giấy tờ để trong trường hợp người vay nợ không trả tiền đúng như hợp đồng, thì chủ nợ có quyền bán nhà để xiết nợ, mà không cần phải thưa kiện ở tòa. Deed of Trust gồm có 3 thành phần: chủ nợ (beneficiary), người mượn nợ (trustor), và hãng title insurance (trustee). Trustee sẽ giữ chủ quyền (legal title) của căn nhà và khi số nợ đã được trả đầy đủ, trustee sẽ làm giấy tờ (full reconveyance) để trả lại chủ quyền cho người chủ nhà. Trong trường hợp nợ không trả đủ, quá một thời gian ấn định trong hợp đồng (thường là 3 tháng), trustee có quyền bán nhà để trả nợ (foreclosure proceeding).

* Như vậy trong thời gian tôi mượn nợ nhà băng, tôi có thể bán nhà không?
Việc hãng Title insurance giữ legal title cũng tương tự như khi bạn mượn tiền nhà băng để mua xe, nhà băng sẽ giữ chủ quyền (pink slip) cho đến khi bạn trả hết nợ. Trong thời gian trả nợ, bạn vẫn có quyền sử dụng căn nhà và kể cả bán nhà cho người khác, miễn là khi bán nhà, số tiền còn thiếu sẽ được trả cho chủ nợ truớc, phần tiền còn lại sẽ được trả cho người bán.

Đây chỉ là một số kiến thức tổng quát về những vấn đề liên quan đến giấy tờ bạn ký khi mượn nợ, không phải là cố vấn luật pháp. Mọi thắc mắc và tham khảo miễn phí về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran), số điện thoại (714) 839-4077, hay E-mail tại davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst St, Westminster CA 92683.