Agent Bên Mua Nhà

Ngang qua một nhà đang mở cửa (open house) chờ bán, ông A ghé xem và muốn mua. Địa ốc viên ( agent) bán nhà S hỏi xem ông A đã có đại diện chưa, nếu chưa , thì ông S sẽ làm giấy tờ mua nhà giúp ông A. Nhưng nếu mua nhà này không được, ông A muốn chọn một agent khác để mua nhà khác thì có thể không được nữa vì giấy tờ đã ký với ông S rồi, mà nhiều khi ông A chẳng biết đã ký những gì nữa.
Mọi giấy tờ, không phải ký với cá nhân agent, nhưng là với Văn Phòng Môi Giới (brokerage), tắt là VPMG, người agent thay mặt cho VPMG trực tiếp làm việc với khách hàng.

Giấy đầu tiên là “WORKING WITH A REALTOR, The Agency Relationship”, giải thích các điểm chính, mà sau này Bên Mua/Bán không thể phủ nhận rằng đã không hiểu biết gì trước khi ký tiếp các hợp đồng khác, như sau:

Thay mặt Bên Bán:

Thay mặt Bên Mua: VPMG phải làm mọi việc tốt nhất cho Bên Mua. Bên Mua và VPMG ký một HĐ giao cho VPMG thay mặt Bên Mua. HĐ này sẽ ghi rõ các dịch vụ VP sẽ làm và chi phí trả cho VP cùng trách nhiệm Bên Mua. Trong thời gian HĐ, Bên Mua chỉ làm việc với VP này mà không được chọn một VP nào khác. Agent thay mặt VP làm việc trực tiếp với Bên Mua, và không được hé lộ bất kỳ thông tin nào bí mật của Bên Mua.
Thay mặt cả Bên Bán và Bên Mua: VP đăng nhà cũng thay mặt cả Bên Mua. Bên Mua và Bên Bán phải ký tên đồng ý việc này, vì thật khó cho một VP bảo vệ quyền lợi cho hai bên đối nghịch nhau.

client của VP

Customer Services: VP chỉ cung cấp dịch vụ, mà không thay mặt khách hàng customer. Customer không phải trả một chi phí nào cho VPMG. Thí dụ như khi Bên Mua không có VP thay mặt, mà mua trực tiếp với agent/VP Bên Bán theo Customer services, thì agent không có nhiệm vụ tham mưu về giá mua …

Bên Mua hoặc Bên Bán phải đọc, hiểu các điểm trên và quyết định chọn VP thay mặt hay chỉ chọn VP cung cấp dịch vụ thôi, ký xác nhận trên giấy này.

Giấy thứ hai là “Buyer Representation Agreement, Authority for Purchase or Lease”. HĐ này khóa chặt Bên Mua vào VPMG để mua hay thuê nhà, nên phải lựa chọn agent cho kỹ, hoặc chọn thời hiệu ngắn, để sớm chấm dứt HĐ. Những điểm cần lưu ý là thời hiệu của HĐ và tiền hoa hồng, như sau:

Property Type (Use): ghi càng nhiều chi tiết càng tốt cho Bên Mua. Nếu sau này, muốn chuyển VPMG khác, chỉ cần thay đổi chi tiết là được. Thí dụ, ngoài việc ghi chung là residential (nhà ở), nên thêm loại nhà (type) detached (đơn), semi-detached (liền vách), townhouse (nhà dãy), condo-apartment (chung cư)…hoặc thêm kiểu nhà (style) như 2 tầng, nhà trệt (bungalow), bungalow-raised, nhiều mức (side split, backsplit) …, giá mua.
Geographic Location: vị trí, có thể ghi rõ từng vùng , như North York, Scarborough, Etobicoke…thay vì ghi chung là Toronto.
Bên Mua: được hiểu bao gồm cả vợ/chồng người thừa kế, người thừa hành…không phải chồng ký mà vợ không có liên quan gì.
Tiền hoa hồng: Trong thời hiệu của HĐ, mọi Offer mua nhà đều phải qua VPMG, nên ngay cả khi mua trực tiếp từ chủ nhà, Bên Mua vẫn phải trả hoa hồng cho VPMG, một nhà trong loại nhà và vị trí như trên ( cho nên, ghi loại nhà và vị trí rất chi tiết và giới hạn thì thuận lợi cho Bên Mua khi không muốn nhờ VPMG này nữa). Bên Mua trả hoa hồng cho VPMG, thí dụ 2.5%. Nhưng thường thì Bên Bán có trả cho VPMG ghi trong tờ list nhà MLS, thí dụ 2%, thì Bên Mua chỉ trả thêm phần chênh lệch này 0.5% nữa thôi. Nếu Bên Mua không muốn trả hoa hồng cho VPMG Mua , phải yêu cầu chỉnh tiền hoa hồng cho bằng với phần Bên Bán trả cho VPMG Mua trong tờ MLS trước khi ký HĐ mua nhà. Thực tế, không những không phải trả hoa hồng, Bên Mua còn được một số agent tặng lại tiền luật sư, tiền kiểm tra nhà, hay các tặng phẩm khác. Khi đăng bán nhà, Bên Bán phải trả hoa hồng cho VPMG Bán, thí dụ 4%. VP này phải chia sẻ cho VP MG Mua, thí dụ 2.5% như trong tờ MLS. Khi không có VPMG Mua, nhất là khi Bên Mua trực tiếp với VPMG Bán cùng một agent, thì thường hoa hồng trên sẽ giảm , thí dụ từ 4% còn 2.5%, theo Collateral Agreement. Như vậy, Bên Bán bớt được 1.5% chi phí. VPMG Bán phải thông báo cho tất cả các VPMG Mua khác biết rõ về Collateral Agreement này.
Holdover ( lưu nhiệm) trong thời hiệu của HĐ, Bên Mua đã xem bất cứ nhà nào, dù không nằm trong loại nhà và vị trí như trên, do bất kỳ ai giới thiệu, mà sau khi mãn hạn HĐ hoa hồng 2.5% với VPMG A, trong thời gian lưu nhiệm ( thí dụ 60 ngày, CÓ AGENT ĐỂ 365 NGÀY), nếu Bên Mua ký HĐ khác với VPMG B, hoa hồng chỉ có 2%, thì Bên Mua phải trả cho VPMG A phần hoa hồng chênh lệch 0.5% sau khi mua nhà. Bên Mua có thể yêu cầu VPMG ghi thời gian này càng ngắn càng tốt cho Bên Mua. Thời gian lưu nhiệm không áp dụng cho các nhà mà Bên Mua sẽ xem sau khi đã mãn hạn HĐ.
Thay mặt Bên Mua ( representation): VPMG sẽ giúp tìm nhà, dẫn xem nhà, cung cấp các chi tiết, tài liệu căn nhà cũng như thị trường, giá cả, dự thảo, chuyển nhận HĐ, thương thảo mua nhà. Tuy nhiên, VPMG chỉ hướng dẫn Bên Mua tìm hỏi ý kiến các nhà chuyên môn khác, mà không trả lời thay, về chi phí sửa chữa nhà, kỹ thuật nhà, về môi trường (bồn dầu ngầm, gần sông suối), về pháp lý liên quan đến tầng hầm, phần làm thêm, muốn chuyển đổi mục đích sử dụng, về vay tiền … Bên Mua thừa nhận rằng không phải mọi căn nhà mình thích đều được xem và mua, và mọi chi tiết mua nhà không bị tiết lộ cho các người mua khác, ngay cả những người mua mà VPMG thay mặt để cùng mua một căn nhà.
Cùng thay mặt mua bán: khi VPMG có nhiều agent, thì một agent đăng nhà, cũng có thể thay mặt một người mua, hay một agent khác thay mặt cho người mua khác. Như vậy, VPMG này vừa thay mặt Bên Mua, vừa thay mặt Bên Bán. Trước khi ký HĐ mua nhà, bên Mua phải được thông báo và đồng ý ký trong mẫu “ Confirmation of Co-operation and Representation”. Tuy nhiên, Bên Mua đồng ý rằng, VPMG sẽ không tiết lộ giá muốn bán, giá muốn mua, lý do cần mua bán (như phá sản, dời nhà, ly dị..), các chi tiết HĐ Mua cho các người mua khác. Trường hợp này, VPMG không được tự nhận và chuyển HĐ.
Referral property: VPMG độc quyền giúp mua nhà ngay cả nhà do Bên Mua tự tìm lấy. Bên Mua đồng ý trả hoa hồng như trên trong khi HĐ còn hiệu lực cũng như trong thời gian lưu nhiệm ( holdover).
Thiệt hại: VPMG không có trách nhiệm về mọi khuyết tật thấy được cũng như không thấy được của đất, nhà , và phần xây dựng thêm. Bên Mua phải tự tìm ý kiến của các chuyên gia về mọi vấn đề cần thiết.
Finder fee: VPMG được phép nhận phí khi giới thiệu Bên Mua đến các dịch vụ khác.
Thông tin: VPMG được phép sử dụng các thông tin liên quan việc mua bán nhà, nhưng không được cung cấp cho người khác (như chuyển nhà..). Bên Mua có thể xóa bỏ điều khỏan này.
Ký nhận: Bên Mua ký xác nhận đã đọc, hiểu hoàn toàn HĐ và ghi ngày ký. Bên Mua cũng ký xác nhận đã có nhận một bản chính của HĐ này. Thực tế, nhiều người chỉ ký mà không nhận bản HĐ nào.

Khi không chọn một VPMG nào thay mặt, Bên Mua cùng VPMG Bán ký “ Buyer Customer Service Agreement, For Use When the Buyer is Not Represented By the Brokerage “ các điểm khác biệt chính so với HĐ trên như sau:

Hoa hồng: Bên Mua không phải trả hoa hồng cho VPMG
Giá mua: VPMG không tham mưu giá mua.
Dịch vụ: VPMG vẫn phải có nhiệm vụ công bằng, thành thật, liêm chính, trả lời và cung cấp mà không được dẫn giải sai lệch các thông tin tới Bên Mua.

Như vậy, người mua có cần người đại diện khi mua nhà hay không ? Nếu người mua đã mua nhiều nhà rồi, rành rẽ thủ tục, biết rõ tình hình thị trường, tự mình quyết định thì có thể không cần người đại diên mà chỉ cần nhờ VPMG Bán làm Customer Services cho chỉ một căn nhà đó và trong thời gian ngắn ( vài ngày) để khỏi phiền phức sau này khi muốn chọn VPMG khác.
Tóm lại, HĐ thỏa thuận giữa hai bên, không nên để agent điền sẵn, Bên Mua chỉ ký mà không hiểu gì cả. Nhiều người mua yêu cầu để ngày hết hạn HĐ gần hơn ( như một hai hai tuần thôi), thu hẹp loại nhà và vị trí lại, thậm chí còn cụ thể một nhà mà thôi, hay thời gian lưu nhiệm 1 ngày, để dễ dàng thay đổi agent khác. Riêng cá nhân tôi, không muốn ràng buộc khách hàng bằng HĐ, mà chỉ muốn giúp khách hàng bằng tất cả khả năng và nhiệt tình, sao cho vui lòng khách đến, vừa lòng khách đi.

Nguyễn Viết Tốn
May 31, 2013