Mortgage và thất nghiệp

Một số công ty bảo hiểm món nợ trả tiền thế cho chủ nhà thất nghiệp

Ðây là sáng kiến không những cứu con nợ gặp cơn khó khăn bất ngờ mà còn cứu luôn cả cái túi của các hãng bảo hiểm món nợ mua nhà

QUẬN CAM 03-06 (TH).- Bị thất nghiệp, bị tai nạn hay ốm nặng nằm bẹp ở nhà mấy tháng, ai không khỏi âu lo khi mỗi đầu tháng phải trả tiền nhà cho ngân hàng?

Nợ nhà là cái khoản tốn kém nặng nhất cho một gia đình trung lưu, tháng nào xào tháng nấy.

Nhiều người, khi mua nhà lần đầu đã trả trước dưới 20% (downpayment) nên chủ nợ buộc phải mua bảo hiểm cho món nợ. Người ta sợ rằng, vì lý do gì đó, con nợ không tiếp tục trả tiền hàng tháng, chủ nợ phải làm thủ tục siết nhà để bán đấu giá, thâu hồi lại vốn liếng đã bỏ ra cho vay.

Ðó là chuyện bình thường xảy ra ở xứ này. Con nợ thất nghiệp, tiền chạy gạo còn khó khăn thì lấy đâu ra để trả tiền nhà?

Nếu bán được nhà, người ta chắc chắn tung nhà ra bán trên thị trường để giải quyết khó khăn tài chính, chứ không đợi đến lần ngân hàng tịch thu. Nói khác, con nợ thường chỉ buông căn nhà ra cho chủ nợ làm thủ tục tịch thu và bán đầu giá khi họ ở cùng đường, không còn giải pháp nào khác để cứu vớt.

Trong trường hợp con nợ phải mua bảo hiểm món nợ (MI) hay (PMI), các hãng bảo hiểm món nợ phải bồi thường cho chủ nợ các thiệt hại xảy ra khi căn nhà phải tịch thu và đem bán lại.

Ðể giảm thiểu thiệt hại về phần họ, một số hãng bảo hiểm món nợ nhà đưa giải pháp bảo đảm trả nợ ngân hàng thay cho con nợ từ 6 đến 9 tháng với hy vọng con nợ có cơ hội vượt qua được cơn khó khăn tiền bạc bất thường. Ít ra có hai công ty bảo hiểm món nợ nổi tiếng quyết định thử nghiệm phương cách này.

Công Ty MGIC Investment Corp., hồi tuần trước loan báo một chương trình như thế dành cho những người mua nhà có ít tiền trả trước (downpayment under 20%) mà họ gọi là chương trình “bảo vệ món nợ tiền nhà”.

MGIC cho hay chương trình này hoàn toàn miễn phí cho giới tiêu thụ chứ không tiềm ẩn trong đó sự tốn kém nào với số tiền trả cho chủ nợ lên tới $2,000 một tháng và có thể kéo dài tới 9 tháng trong trường hợp con nợ bất ngờ bị thất nghiệp hoặc mất khả năng làm việc. Tuy nhiên, chương trình này chỉ giúp cho những người nào không có khả năng trả nợ cho chủ nợ trong 5 năm đầu (kể từ khi mua nhà) chừng nào công ty MGIC còn đứng bảo hiểm cho món nợ. Theo đó MGIC sẽ trả cho ngân hàng hay công ty tài trợ (chủ nợ) tối đa là $18,000 ($2,000 x 9 tháng).

Trong dịch vụ kinh doanh bình thường, MGIC chỉ cung cấp bảo hiểm món nợ cho các công ty tài trợ, bồi thường cho họ gặp trường hợp con nợ “xù nợ” dẫn đến thiệt hại cho chủ nợ khi tịch thu và phát mãi căn nhà. Chương trình mới của MGIC được bổ túc vào với chương trình bảo hiểm món nợ hiện có.

Patrick Sinks - tổng giám đốc điều hành của MGIC, nói rằng cái khoản bảo vệ món nợ cho người thất nghiệp “có thể tử tế đến không thể tưởng được” nhưng thật ra người ta cũng không “vị tha” hay “nhân đạo” hoàn toàn đâu. Tuy được tiếng cứu người nhưng sự thực thì họ cứu họ trước.

MGIC tin rằng họ sẽ đỡ được rất nhiều tiền bằng cách ứng trước tiền trả nợ cho con nợ thay vì để cho chủ nợ tịch thu mà họ, cuối cùng, là kẻ “lãnh cán búa”, tức phải trả cho nhà tài trợ số tiền bị thiệt vì hành động “xù nợ” của con nợ.

Trong khoảng thời gian từ khi thất nghiệp, mấy ai chịu để cho mất nhà một cách dễ dàng? Ai cũng cố bám lấy cứ sở cuối cùng là căn nhà và bằng cách này hay cách khác, người ta phải kiếm ra tiền mà tiếp tục sống (và tiếp tục kéo cày trả nợ).

Theo lời ông Sinks, thất nghiệp và bệnh hoạn là hai nguyên do chính dẫn đến tình trạng buông căn nhà cho chủ nợ tịch thu. Bởi vì khi con nợ buông tay và chủ nợ bán đấu giá, không thu hồi lại đủ vốn, MGIC là công ty phải bỏ ra hàng chục ngàn đô la để trả cho chủ nợ bị thiệt hại của từng trường hợp. Bằng cách giúp con nợ cơ hội kiếm tiền trở lại, MGIC tin rằng số tiền họ bỏ ra trả cho nhà tài trợ (dù tối đa đến 9 tháng) mà con nợ gượng lại được, cũng còn đỡ tốn kém hơn là phải è cổ ra bồi thường những số tiền lớn hơn.

Tuy nhiên, công ty này đặt ra một số giới hạn. Thứ nhất, họ chỉ giúp cho những con nợ nào trả trước (downpayment) từ 10% hoặc ít hơn. Thứ hai, người đó phải có điểm số tín dụng từ 620 điểm trở lên. Thứ ba, khoản bảo hiểm miễn phí đó chỉ có giá trị đối với các công ty tài trợ sử dụng MGIC là công ty bảo hiểm món nợ căn bản.

Một công ty bảo hiểm món nợ khác tên là Genworth Financial Corp., gần đây “ăn chịu” với đại gia trong thị trường tài chính là GE Mortgage Insurance Co., và các bộ phận tài chính khác cũng của Ðại Công Ty G.E., cũng đang thử nghiệm một chương trình khác tương tự mà họ cũng nói rằng sẽ không tạo thêm tốn kém nào thêm cho người vay nợ.

Kế hoạch của Genworth là giúp con nợ trả hàng tháng lên đến $2,500 cho chủ nợ suốt trong 6 tháng khi con nợ bị thất nghiệp bất ngờ. Khoản tiền hàng tháng vừa kể bao gồm luôn cả tiền thuế bất động sản (trả cho chính phủ) tiền bảo hiểm nhà, tiền lời và tiền vốn trả cho chủ nợ (danh từ chuyên môn trong nghề viết tắt là PITI = Principal, Interest, Tax, Insurance).

Tuy nhiên, chương trình này chỉ được dành cho năm đầu tiên khi người ta mới mua nhà. Sau năm đầu, con nợ có thể tham gia chương trình bảo hiểm phụ trội nhằm dùng chương trình bảo hiểm phụ trội này trả cho chủ nợ, gặp trường hợp khó khăn tài chính bất thường. (Ðây cũng tương tự như chương trình bảo hiểm cho món nợ thẻ tín dụng mà nhiều công ty tín dụng đã áp dụng từ nhiều năm qua).

Tương tự như chương trình của MGIC, chương trình của Wenworth chỉ có hiệu lực đối với các con nợ của nhà tài trợ sử dụng bảo hiểm món nợ của công ty này. Có điều họ không đòi hỏi con nợ phải có điểm số tín dụng cao mới chấp nhận, và cũng không có giới hạn tiền trả trước nhiều ít ra sao (loan-to-value limitations).

Hiện nay, đang có khoảng 75 công ty tài trợ trên cả nước có các chương trình đặc biệt tương tự như vậy dưới hình thức “Bảo vệ món nợ mua nhà” (Mortgage Guardian) phòng trường hợp thất nghiệp”. Nhưng người ta phải trả thêm phí khoản phụ trội cho chương trình này.

Càng ngày người ta thấy lợi ích của các chương trình giúp con nợ tránh tình trạng bị tịch thu nhà khi thất nghiệp hay đau ốm.

TRẦN GIA