Nhà Canada Cao Quá Giá Thực 20%

FRIDAY, AUGUST 1, 2014 CANADA, ĐỊA ỐC, ĐỜI SỐNG

http://thoimoi.com/doi-song/nha-canada-cao-qua-gia-thuc-20/

Fitch Ratings là hãng xếp hạng tài chánh tín dụng thứ hai của Mỹ nội trong tuần rồi lên tiếng báo động về giá nhà quá cao ở Canada.

Nên biết Fitch Ratings cùng với Moody’s va Standard & Poor’s là ba xếp hạng tài chánh tín dụng được Ủy ban Hối đoái và Chứng khoán Mỹ (NRSRO) công nhận.

Fitch Ratings nói rằng thị trường bất động sản Canada có giá cao vượt đến 20 phần trăm giá trị thực, và cảnh báo chánh phủ có thể cần phải có những biện pháp làm chậm lại việc cho vay mua nhà.

Hãng này lên tiếng báo động về giá nhà quá cao ở Canada, với dự báo do hãng tư vấn Morningstar đưa ra cho rằng trong vài năm tới có thể phải hiệu chỉnh đến 30 phần trăm.

[one_half][box type=”info”]Chuyện nhà ở Canada có rớt giá mạnh hay không vẫn là đề tài nóng bỏng được tranh luận qua mấy năm nay, nhưng một cú bể bong bóng địa ốc theo một số dự báo vẫn chưa thấy xảy ra.[/box][/one_half]

Cảnh báo gần đây nhất là khi chỉ số hỗn hợp của Teranet-National Bank cho thấy gía nhà hồi tháng Sáu tăng 0.9 phần trăm so với tháng Năm, và 4.4 phần trăm so với năm ngoái.

Tiền lời từ đầu tư là thấp nhất trong sáu tháng, nhưng vẫn hơn gấp đôi mức lạm phát căn bản của Canada và vượt hơn mức tăng thu nhập.

So với năm ngoái, giá cả ở Calgary đã tăng 8.1 phần trăm, trong khi Hamilton tăng 7.3 phần trăm , còn Toronto và Vancouver lên 6.1 phần trăm.

Nhưng một vài thị trường chánh yếu cho thấy giá có chiều hướng nguội bớt. So với năm ngoái, giá cả ở Ottawa-Gatineau giảm 1.7 phần trăm, Quebec City giảm 2.4 phần trăm và Halifax rớt 2.5 phần trăm.

Chuyện nhà ở Canada có rớt giá mạnh hay không vẫn là đề tài nóng bỏng được tranh luận qua mấy năm nay, nhưng một cú bể bong bóng địa ốc theo một số dự báo vẫn chưa thấy xảy ra.

Phần lớn các phân tích, bao gồm của Bank of Canada, dự kiến một cuộc hạ cánh nhẹ nhàng của thị trường địa ốc, tuy vậy với giá tăng thêm, còn số nhà rao bán và giá khởi điểm chỉ ngang bằng hoặc giảm đôi chút. Một số nhà phân tích như David Madini của Capital Economics cảnh cáo rằng càng chậm điều chỉnh thì cú rớt giá càng nặng nề hơn.

Fitch Ratings cho rằng các nỗ lực của chánh phủ nhằm làm dịu tăng trưởng bằng cách siết chặt luật lệ và thủ tục cho vay mua nhà đã có những kết quả thế này thế khác, lưu ý rằng số nhà rao bán và số giấy phép xây dựng nhà ở đã tăng tốc trong mấy tháng qua.

Trong khi đó, giá nhà vẫn không rớt xuống phần lớn do phân lời cho vay mua nhà rất thấp. Hãng Fitch nói “Chúng tôi tin rằng phần tiền nợ mua nhà trong thu nhập sau thuế của các hộ gia đình quá cao làm cho thị trường dễ bị thương tổn trước những sức ép như tình trạng thất nghiệp hay phân lời tăng lên. Fitch tin rằng chánh phủ Canada đã có những biện pháp chủ động trong mấy năm vừa qua nhằm giảm nhẹ một số rủi ro cho thị trường địa ốc. Tuy nhiên, các tác động về lâu dài vẫn không rõ ràng, và các nhà hoạch định chánh sách có thể cần phải có những động thái bổ sung về ngắn hạn để tạo ra một cuộc hạ cánh nhẹ nhàng.”

Fitch nói rằng họ lo lắng vì mức tăng tỷ lệ tiền nợ mua nhà trong thu nhập sau thuế chỉ giảm nhẹ sau khi lên đến 164.1 phần trăm vào quý ba năm 2013, và tình trạng thất nghiệp có vẻ sẽ cứ nằm ở mức khoảng bảy phần trăm như lâu nay thêm một thời gian nữa.

Từ khi nhậm chức Bộ trường Tài chánh Canada hồi tháng Ba, ông Joe Olivier chủ trương không can thiệp vào vấn đề địa ốc, và đồng ý với Bank of Canada rằng có vẻ sẽ diễn ra một cuộc hạ cánh nhẹ nhàng.

Dầu sao đi nữa, chánh phủ đã và đang siết lại việc cho vay rất ngặt. Hồi cuối tháng Năm, Công ty bảo hiểm tín dụng gia cư Canada CMHC đã ngừng bảo hiểm đối với các món vay mua căn nhà thứ hai và với những người hành nghề tự do trừ phi họ chứng minh được là có mức thu nhập thích đáng.

So sánh với thị trường địa ốc các nước khác, bà Vanessa Purwin, một nhà quản trị cấp cao của Fitch nói rằng giá nhà bên Mỹ đã giảm đáng kể và mới tăng lại một chút, và vẫn cao hơn giá trị thật khoảng 10 phần trăm. Bà cũng cho là cho sự tương tự giữa thị trường Canada và Úc, do cùng hưởng lợi từ việc nhà tăng giá, ngay cả khi diễn ra cuộc khủng hoảng tài chánh. Ngoài ra Úc giống Canada ở chỗ phân lời cho vay mua nhà thấp, nguồn cung hạn chế ở các đô thị lớn như Melbourne, Sydney, Perth và dân số gia tăng nhanh hơn mức trung bình trong lịch sử mỗi quốc gia.

Bà Vanessa Purwin cũng nói cảnh báo của Fitch không có nghĩa sắp tới nhà sẽ rớt giá 20 phần trăm. Một khi tiền thu nhập tăng nhanh hơn, số người thất nghiệp giảm xuống hay dân số tăng đáng kể, thì tất cả những chuyện đó sẽ làm giá cả giữ ở một mức có thể chịu nỗi, mà vẫn không hẳn phải hạ xuống.

Ảnh chỉ có tính minh họa. (Nguồn: theglobeandmail.com)

Theo báo cáo của Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD) công bố ngày 5/6, bất động sản ở Canada đang được định giá khá cao, đứng thứ 3 trong số 34 nước thành viên của tổ chức này, sau Bỉ và Na Uy.

Trên cơ sở xem xét các số liệu liên quan giữa chi phí về nhà ở với mức thu nhập trung bình của các hộ gia đình và giá thuê, OECD đã lập bảng xếp hạng cho các nước thành viên, theo đó, giá nhà ở của Canada cao hơn mức trung bình của các nước phát triển tới 60%. Nếu xét trên cơ sở bình quân thu nhập của người dân, việc định giá này chỉ cao hơn chút ít so với mức trung bình của các nước phát triển.

Cũng theo OECD, bất động sản tại Nhật Bản, Đức, Hàn Quốc, Ireland và Bồ Đào Nha đang được định giá quá thấp, nếu căn cứ trên cơ sở giá thuê và mức thu nhập.

OECD lưu ý rằng, cùng với Canada, hai nước Na Uy và New Zealand cũng đang định giá bất động sản quá cao và có xu hướng tiếp tục tăng trong thời gian tới.

OECD cho rằng các nước định giá bất động sản cao rất dễ bị tổn thương trước nguy cơ điều chỉnh giá, đặc biệt khi lãi suất tăng hoặc tăng trưởng thu nhập chậm lại.

Những dữ liệu mới nhất từ Hiệp hội Bất động sản Canada cho biết giá nhà trung bình tại quốc gia này trong tháng Tư là 380.588 đôla Canada (CAD), tăng 1,3% so với cùng kỳ năm ngoái./.

http://www.diaoconline.vn/tin-tuc/bat-dong-san-the-gioi-c24/nha-dat-canada-duoc-dinh-gia-cao-thu-3-trong-oecd-i40103
DiaOcOnline.vn - Theo TTXVN

Thụy Sĩ với ký ức bong bóng bất động sản

Cập nhật 30/04/2013 06:53

Thời điểm cuối thập niên 1980 ở Thụy Sĩ, các ngân hàng cho vay mua nhà tới 100% giá trị mà không đòi hỏi thế chấp. Hậu quả là đến đầu thập niên 1990, cuộc khủng hoảng nhà đất đã trở thành bài học xương máu với nước này. Ký ức cách đây 25 năm khi bong bóng bất động sản của Thụy Sĩ bị nổ tung dẫn đến tình trạng thua lỗ 50 tỷ franc (54 tỷ USD) và khiến nhiều ngân hàng bị phá sản, đang dần trở lại...

Bong bóng đang phình to?

Dựa trên các số liệu cùng với những đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ngân hàng UBS lớn nhất Thụy Sĩ khẳng định thị trường nhà đất ở đây lần đầu tiên trong hơn 20 năm qua đã ở trên ngưỡng 1 điểm. Chỉ số bong bóng bất động sản đã tăng 1,11 điểm trong quý IV/2012. Theo chỉ số của UBS, cứ trên 1 điểm thị trường BĐS bị coi là rủi ro và trên 2 điểm là biểu hiện bong bóng. Nếu xu hướng này tiếp tục, Thụy Sĩ sẽ chạm đến ngưỡng “bong bóng” trên thị trường BĐS vào cuối năm 2014.

Chuyên gia François Hiltbrand tại Công ty Phát triển và Phân tích Bất động sản có trụ sở ở Geneva nhận định: Hiện số lượng các vụ giao dịch BĐS chậm lại trong khi giá vẫn cao. Điều này cho thấy thị trường đang trong giai đoạn bong bóng.

Bất động sản tại Thụy Sĩ đang có nguy cơ vỡ bong bóng.

Đúng như các chuyên gia của UBS đã nhận xét: Giá BĐS tăng phần nào thể hiện hiệu ứng của đầu tư và lãi suất thấp. Trong những năm gần đây, vay nợ của các hộ gia đình ở Thụy Sĩ gia tăng do lãi suất xuống thấp kỷ lục. Trên thị trường, mức lãi suất vay cố định trên 10 năm vào khoảng 2 - 2,5%/năm, còn mức lãi suất cho vay ngắn hạn chỉ có 1%. Chính vì thế người dân không ngần ngại chìm sâu hơn vào các khoản nợ để có thể mua BĐS bởi giá trị của chúng không ngừng tăng. Những khoản nợ thế chấp tồn đọng gia tăng theo năm tháng, với con số 604 tỷ franc (630 tỷ USD) năm 2009 lên 632 triệu franc (658 triệu USD) năm 2010. Cũng trong hai năm này, số tiền mà các hộ gia đình Thụy Sĩ đầu tư vào thị trường BĐS đã tăng thêm 55 tỷ franc, lên 1.400 tỷ franc.

Các tòa nhà chung cư ở bang Geneve, Thụy Sĩ.

Theo ngân hàng trung ương Thụy Sĩ SNB, tổng tín dụng thế chấp trong năm 2012 của Thụy Sĩ đã lên tới 614,244 tỷ franc (668,819 tỷ USD), tương đương với 103,6% tổng sản phẩm quốc nội (GDP). Duy nhất chỉ có Hà Lan là có tỷ lệ này cao hơn (107,1% GDP), còn lại các nước khác đều có tỷ lệ nợ thấp hơn Thụy Sĩ. Chẳng hạn như ở Mỹ tổng tín dụng thế chấp là 76,5% GDP, còn Tây Ban Nha là 64%. Thụy Sĩ hiện nằm trong số những quốc gia có nhiều người mua nhà nợ nần nhất thế giới. Trong khi đó, thị trường lên giá và hệ thống thuế dễ dãi tiếp tục "tiếp nhiên liệu" cho việc bùng nổ thế chấp khiến các nhà chức trách càng thêm lo ngại.

Philippe Thalmann, giáo sư kinh tế tại Viện Công nghệ liên bang (EPFL) của Lausanne và là chuyên gia thị trường BĐS, nhận xét: Mức nợ cao luôn báo trước một thảm họa và những con số của Thụy Sĩ trong lĩnh vực này thực sự đang gây sự chú ý. Với tổng số nợ thế chấp nói trên cũng có nghĩa là trung bình mỗi một BĐS ở Thụy Sĩ có mức nợ khoảng 250.000 franc. Trong khi đó, giá trị một căn hộ trung bình của Thụy Sĩ khoảng 600.000 franc. Nếu mức giá này bị giảm khoảng một nửa thì mọi thứ sẽ trở nên thật tồi tệ cho hầu hết những người vay tiền mua nhà.

Giáo sư Thalmann giải thích thêm: Ở Thụy Sĩ các ngân hàng không yêu cầu phải thanh toán nợ gốc thế chấp, trong khi ở Pháp hoặc ở Italia thì phải trả trong vòng 20 hoặc 30 năm. Ngược lại, các ngân hàng Thụy Sĩ vẫn thoải mái khi khách hàng chậm thanh toán nợ gốc vì thực tế ngân hàng vẫn có lợi. Ngân hàng huy động tiết kiệm dài hạn trong dân với lãi suất chỉ có 0,75% năm, trái phiếu 10 năm 1,15% năm, dài hạn hơn cũng chỉ ở mức đó. Chênh lệch lãi suất cũng khoảng 1%, với mức rủi ro có thể nói là không đáng kể, nên ngân hàng Thụy Sĩ coi tín dụng BĐS là dịch vụ tương đối màu mỡ cần duy trì. Chính vì vậy, các ngân hàng Thụy Sĩ chỉ yêu cầu trả khoảng 1/3 số nợ trong vòng 20 năm hoặc khi đến tuổi nghỉ hưu.

Trên thực tế, Mỹ đã bị vướng vào cuộc khủng hoảng nhà đất thế chấp dưới chuẩn, bong bóng nhà đất của Hà Lan đã bị nổ tung trong năm ngoái, và Tây Ban Nha đang chứng kiến thị trường BĐS bị tàn phá buộc phải viện đến cứu trợ từ bên ngoài. Trong bối cảnh nhiều thị trường BĐS trên thế giới nguội lạnh, giảm giá suốt thời gian dài thì Thụy Sĩ là điểm sáng hiếm hoi khi mà các điều kiện hiện tại - lãi suất thấp, nhu cầu về các căn hộ mạnh, nền kinh tế tăng trưởng - vẫn tốt.

Phòng bệnh hơn chữa bệnh

Lịch sử đã chứng minh phần lớn những khủng hoảng thế giới đều bắt nguồn từ BĐS. Cho đến nay, Thụy Sĩ quản lý thị trường nhà đất trên nguyên tắc không can thiệp, chỉ tạo ra những điều kiện thuận lợi để mua nhà và nếu cần sẽ ngăn chặn những biến động thái quá trên thị trường.

Tuy nhiên, tỷ lệ nợ nần cao đặt các hộ gia đình đối mặt với những rủi ro nhất định, chẳng hạn như khi lãi suất tăng mạnh. Một khi giá BĐS giảm đi đôi với lãi suất tăng sẽ gây bất ổn thị trường, nhất là khi số gia đình vay thế chấp để mua nhà tăng lên quá nhiều. Chính vì vậy, bất cứ chính sách tài chính nào khuyến khích vay nợ quá nhiều để mua nhà đều cần phải tránh.

Bộ Tài chính Thụy Sĩ cảnh báo nếu lãi suất tăng nhanh có thể dẫn đến những tình huống cực đoan. Trong trường hợp đó, giá trị BĐS sẽ bị ảnh hưởng và đặc biệt những người nợ thế chấp bất ngờ gặp khó khăn trong việc thanh toán lãi suất. Những rủi ro có thể nhanh chóng lan ra các ngân hàng và ảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống tài chính. Nếu kịch bản tồi tệ này xảy ra có thể đòi hỏi sự can thiệp rất tốn kém của nhà nước.

Các cơ quan khác như ngân hàng trung ương (SNB), chính phủ và Cơ quan Giám sát thị trường tài chính Thụy Sĩ (Finma) đều bày tỏ những mối lo ngại tương tự về khả năng vỡ bong bóng BĐS. Theo đề nghị của SNB, chính phủ Thụy Sĩ đã quyết định đến hết ngày 30/9 năm nay, các ngân hàng buộc phải nâng tỷ lệ vốn dự phòng thêm 1% để ngăn ngừa rủi ro vay thế chấp trong nước. Biện pháp trên sẽ buộc các ngân hàng phải có thêm một khoản vốn đệm khoảng 3 tỷ franc Thụy Sĩ (3,3 tỷ USD), như vậy sẽ phải hạn chế cho vay.

Trước đó, chính phủ Thụy Sĩ cũng đã quy định hạn ngạch mỗi năm cho phép những người nước ngoài không cư trú được mua nhà. Các công ty và cá nhân nước ngoài muốn mua BĐS ở Thụy Sĩ phải có giấy phép của bang nơi họ muốn mua và số lượng giấy phép này rất hạn chế. Người nước ngoài mua nhà đất ở Thụy Sĩ phải sử dụng làm nơi cư trú chính của mình. Hiện nay, 23% dân số Thụy Sĩ là người nước ngoài.

Còn Finma cũng đã công bố các quy định, theo đó hạn chế việc sử dụng tiền tiết kiệm nghỉ hưu để mua nhà, người vay tiền mua nhà phải trả ít nhất 10% giá trị căn nhà và trong vòng 20 năm đầu tiên sẽ phải trả 1/3 tổng số nợ.

Tuy nhiên, Hiệp hội các ngân hàng Thụy Sĩ (SBA) cho rằng chính phủ đã đánh giá quá mức về rủi ro BĐS và quyết định tăng tỷ lệ vốn dự phòng thêm 1% cũng có thể ảnh hưởng đến việc vay vốn của các doanh nghiệp nhỏ. Các ngân hàng buộc phải tìm vốn để đáp ứng yêu cầu này dẫn đến việc hạn chế hoặc tăng phí các khoản cho vay đối với hoạt động kinh doanh. Theo SBA, chính phủ nên đợi thêm một thời gian nữa để thị trường có thể tự điều chỉnh vì các biện pháp như buộc ngân hàng phải đảm bảo thu hồi 30% khoản tiền cho vay trong vòng 20 năm, cấm người vay sử dụng các khoản tiền lương hưu để mua nhà... cũng đã đủ đảm bảo an toàn rồi.

Hiệp hội những người sở hữu nhà đất cũng bày tỏ lo ngại về khả năng ảnh hưởng đến tất cả những hộ gia đình, đặc biệt ở những khu vực nơi mà thị trường BĐS không quá nóng. Giám đốc Hiệp hội Ansgar Gmür cho rằng tăng yêu cầu về vốn dự phòng cũng có nghĩa là phí thế chấp nhà đất tăng, kéo chi phí cuộc sống tăng theo, bao gồm cả tăng giá thuê nhà.

Trong khi đó, Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Thụy Sĩ có vẻ lạc quan hơn. Phó chủ tịch Hiệp hội này, ông Martin Senn cho rằng các biện pháp trên là vừa phải trong bối cảnh hiện nay. Cho dù có những tác động về mặt kinh tế, song biện pháp trên sẽ giúp ổn định về mặt tâm lý.

Từng là quốc gia nghèo trong thế kỷ 19, Thụy Sĩ hiện đã trở thành nền kinh tế có sức sáng tạo và cạnh tranh nhất thế giới với thu nhập bình quân đầu người khoảng 76.000 franc (80.000 USD). Rút kinh nghiệm từ bài học vỡ bong bóng nhà đất hồi đầu những năm 1990, Thụy Sĩ luôn đưa ra những chính sách giữ ổn định nền kinh tế như phòng ngừa rủi ro về nợ, các biện pháp bảo đảm việc làm, cải cách thị trường trong nước và hạn chế nhập cư. Tuy nhiên để điều hành một hệ thống như vậy không phải là dễ vì thị trường BĐS rất dễ trở thành “con ngựa bất kham”. Thị trường nhà đất sẽ tiếp tục đi đúng quỹ đạo khi Thụy Sĩ duy trì được mức lãi suất thấp, nền kinh tế tăng trưởng ổn định và nhu cầu nhà ở vững mạnh.

http://www.diaoconline.vn/tin-tuc/bat-dong-san-the-gioi-c24/thuy-si-voi-ky-uc-bong-bong-bat-dong-san-i39378
DiaOcOnline.vn - Theo Tin tức

93% dân Mỹ nghèo đi vì “dốc” tiền cho bất động sản

http://www.diaoconline.vn/tin-tuc/bat-dong-san-the-gioi-c24/93-dan-my-ngheo-di-vi-doc-tien-cho-bat-dong-san-i39343

Cập nhật 26/04/2013 14:29

Trong khi chỉ có 7% hộ gia đình giàu nhất nước Mỹ càng trở nên thịnh vượng hơn thời hậu suy thoái nhờ đa dạng kênh đầu tư, nhất là chứng khoán thì 93% còn lại đã nghèo càng nghèo thêm vì “dốc” vốn đổ vào nhà đất.

Tờ Business Insider vừa đăng tải bài báo cho hay, ngay cả khi nền kinh tế Mỹ đã bắt đầu phục hồi trở lại từ cuộc Đại Suy thoái, thì cũng chỉ có số ít những hộ gia đình thu nhập cao nhất tại Mỹ mới thực sự cảm thấy sự khác biệt.

Dẫn nghiên cứu vừa công bố của Trung tâm Nghiên cứu Pew, tờ báo cho hay, chỉ có 7% hộ gia đình giàu có tại Mỹ mới chứng kiến sự tăng trưởng trong tài sản ròng. Mức tăng lên tới 28% với con số tuyệt đối đạt được là 3,2 triệu USD/hộ trong khoảng thời gian từ 2009-2011.

Ngược lại 93% các hộ gia đình còn lại bị thất thoát tiền. Trung bình giá trị tài sản ròng của mỗi hộ gia đình trong nhóm này “bốc hơi” 4% trong cùng thời kỳ, giảm xuống khoảng 133.800 USD/hộ.

http://www.nma.org/pdf/gold/his_gold_prices.pdf

Toronto: nhiều nhà tăng giá rao bán, vì sao?

Nhà Canada Cao Quá Giá Thực 20%

Nhà đất Canada được định giá cao thứ 3 trong OECD

Thụy Sĩ với ký ức bong bóng bất động sản

93% dân Mỹ nghèo đi vì “dốc” tiền cho bất động sản